近段時(shí)間，很多地方政府增加土地儲(chǔ)備防止開(kāi)發(fā)商因“稀地”抬高房?jī)r(jià)，但有人指出，土地的供求關(guān)系并不是決定房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題最關(guān)鍵的是要解決地方政府“土地財(cái)政”的頑疾，改變過(guò)去純粹以‘價(jià)高者獲得土地’的招拍模式。

　　4月21日，北京推出高達(dá)1000億元的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，據(jù)北京市國(guó)土局相關(guān)人士介紹，土地儲(chǔ)備除了保證國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目在京“落地”和保證政策性住房用地外，還針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，避免“樓市等地”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，政府土地儲(chǔ)備充足意味著，如房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易復(fù)蘇，屆時(shí)會(huì)有充足的土地供應(yīng)，避免因開(kāi)發(fā)商“稀地”而抬高房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，除了樂(lè)觀的預(yù)期，持相反觀點(diǎn)的擔(dān)憂也同時(shí)存在。有人指出，政府儲(chǔ)備土地的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是要防止政府儲(chǔ)備土地之后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)地價(jià)也水漲船高，反而變相推高房?jī)r(jià)。

　　這樣的擔(dān)憂也不無(wú)道理。

　　土地供應(yīng)似乎正進(jìn)入放量期。進(jìn)入4月，成都、廈門(mén)、合肥等地的國(guó)土資源局官方網(wǎng)站上，土地招拍掛的信息驟然密集。

　　與此同時(shí)，土地市場(chǎng)闊別已久的競(jìng)價(jià)、溢價(jià)成交現(xiàn)象重新抬頭。在天津?yàn)I海高新區(qū)，16幅地塊全部溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度達(dá)每畝300萬(wàn)元～400萬(wàn)元；北京大興一住宅地塊則經(jīng)歷54輪競(jìng)價(jià)后成交，溢價(jià)幅度超過(guò)25%。

　　1994年之后，國(guó)務(wù)院規(guī)定，土地拍賣(mài)收入，不再上繳中央，全部歸地方政府所有。自此，拍賣(mài)土地成為地方政府獲得資金的最便捷方式。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)土地政策改革”課題組最新調(diào)查顯示：土地出讓金已經(jīng)成為很多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入最主要的來(lái)源。據(jù)專家調(diào)查和測(cè)算，土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。

　　對(duì)地方加大土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)的現(xiàn)象，長(zhǎng)城證券分析師吳土金直言：“我認(rèn)為地方政府并沒(méi)有太多壓低房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，儲(chǔ)備土地主要是因?yàn)槿ツ晖恋嘏馁u(mài)過(guò)于冷清吧，根本動(dòng)機(jī)是地方政府不愿意低價(jià)賣(mài)地，待價(jià)而沽是主要?jiǎng)訖C(jī)。”

　　對(duì)于如何避免這一問(wèn)題，吳土金不免有些悲觀，他告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，地方政府是土地的唯一供給方，想要避免高價(jià)售地的情況出現(xiàn)，難度太大了。

　　北大縱橫管理咨詢公司高級(jí)咨詢師項(xiàng)凱標(biāo)對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析指出，如果地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇后，政府手中的地價(jià)也漲上去了，房?jī)r(jià)一定也會(huì)走高的。目前中國(guó)許多地方政府都是通過(guò)土地來(lái)供養(yǎng)財(cái)政的，這種結(jié)果一定會(huì)使地價(jià)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，“只有地方政府的這種‘土地財(cái)政’政策有所調(diào)整，才有可能在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”

　　項(xiàng)凱標(biāo)進(jìn)一步解釋指出，土地的供應(yīng)緊張不是房地產(chǎn)價(jià)格高企的罪魁禍?zhǔn)祝�地方政府的“土地�?cái)政”政策才是房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要和直接的原因。他指出，地方政府“以地生財(cái)”的發(fā)展模式，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地成本達(dá)到房?jī)r(jià)的近50%，而在國(guó)際上一般地價(jià)占房?jī)r(jià)的25%左右。

　　“要改變過(guò)去純粹‘價(jià)高者獲得土地’的招拍模式，綜合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是要將綠色節(jié)能等一系列促進(jìn)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。”項(xiàng)凱標(biāo)對(duì)避免這一問(wèn)題提出了自己的見(jiàn)解。