錯過入市良機(jī) ———

　　“我們項目開盤時間還是沒最終確定，但是春節(jié)之前估計是開不了了。”在致電某項目負(fù)責(zé)人的時候，得到了這樣的回答，而距離上一次詢問得到的“10月份肯定開盤”答復(fù)，也已經(jīng)過去了3個月有余。近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少數(shù)月之前就大張旗鼓醞釀開盤的項目，至今依然按兵不動，在一些樓盤快速低價出貨求存的市場狀態(tài)下，是何原因讓這些項目頻繁改變計劃一再延期開盤？

　　“不管是主動還是被動，眼下不少項目確實出現(xiàn)了捂盤延開現(xiàn)象，但是這和當(dāng)初樓市大熱時的捂盤惜售有很大區(qū)別，其中因素也很復(fù)雜。但是可以肯定的是，在這部分開發(fā)商的眼里，2008年最合適的推盤時機(jī)已經(jīng)過去。”某資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　●統(tǒng)計顯示●

　　預(yù)測開盤項目定時定價難

　　從某研究機(jī)構(gòu)得到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9、10、11月三個月以來，每月預(yù)測開盤的項目中最終都有將近三分之一并未在承諾時間內(nèi)開盤或者無限延期，有些甚至是每月即將開盤項目預(yù)測中的“常客”，而最終都以無聲收場。

　　“我們的調(diào)查工作應(yīng)該是相當(dāng)細(xì)致的，除了搜集北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)、各大廣告媒介以及權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)之外，還會挨個打電話到售樓處確認(rèn)開盤時間。有些項目的銷售人員每次都會告訴你，本月一定開盤，但即便是這樣，往往還是有不少項目放了鴿子，最多的甚至已經(jīng)拖了半年以上都還沒開。”該研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人無奈表示。

　　12月份的最新數(shù)據(jù)可以明顯看出，本月預(yù)計開盤的20多個新項目絕大多數(shù)都沒有明確開盤具體日期，而以往，一般至少有一半以上會明示具體的開盤時間。同時，在本月預(yù)計開盤的13個新項目中，有一半左右顯示價格未定。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息以及各大研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)計12月開盤的項目至少仍有六成以上未取得銷售許可證，這也給項目能否如期開盤打上一個大大的問號。

　　●市場狀態(tài)●

　　眾多項目延遲開盤計劃

　　位于八王墳東南角，與華貿(mào)中心隔橋相望的綜合體項目擎峰便是延遲開盤的項目之一。該項目的40層高“亞太堅峰寓所”概念將刷新CBD乃至全北京的居住高度。然而調(diào)查顯示，原本定于2008年9月開盤的擎峰項目，至今依然沒有開盤跡象。而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上可以看到，擎峰開發(fā)商北京耀輝置業(yè)有限公司已經(jīng)于10月8日取得預(yù)售許可證，并且顯示的開盤時間為10月11日。然而幾度宣稱要開盤的公寓部分從兩三個月前到現(xiàn)在一再推后。據(jù)了解，市場的冷暖無常讓開發(fā)商心里沒底是不敢貿(mào)然入市的主因。

　　而早前推斷10月開盤的通州8哩島項目也已經(jīng)確定今年肯定無法面市，開盤最快也要等到明年4、5月份。“我們項目的資金還是能夠保證目前的正常運作的，因此也不急于匆忙上市，延遲開盤固然有市場不好且擔(dān)心面臨銷售窘境的考慮，但同時也是因為社區(qū)周邊市政路的動工導(dǎo)致現(xiàn)實的交通困難，所以我們索性等到明年年后道路修通再推向市場。”8哩島項目開發(fā)商太和保興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理付騫接受采訪時表示。

　　京東某項目負(fù)責(zé)人私下透露，其低密度住宅項目原定本月上旬開盤，但由于取證等準(zhǔn)備環(huán)節(jié)出現(xiàn)耽誤，錯過了月初最合適的推盤時機(jī)，而臨近年末進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，因此本月開盤的可能性已經(jīng)不大，將會在明年3、4月份開賣。此外，包括金泰·先鋒五期、西海2008、金泰城·麗灣、天恒樂活城等在內(nèi)的諸多項目，也都紛紛放緩?fù)票P速度，原定近期開盤的房源將延后面市，項目方面均表示時間將視市場具體形勢而定。

　　●心態(tài)博弈●

　　開發(fā)商左右為難

　　賣與不賣都是問題

　　房地產(chǎn)行業(yè)資深人士透露，事實上開發(fā)商都在研究購房人的心態(tài)以便確定價格。目前，尤其是低價開盤項目的開發(fā)商經(jīng)歷淡季熱賣，證實了市場剛性需求旺盛，因此不急于快速銷售；另一方面，熱賣的部分項目內(nèi)部也存在定價分歧，認(rèn)為“定低了賣虧了的”也大有人在，為爭取盡可能多的利潤，因此決定觀望一下再入市。

　　“如今的市場普遍偏冷，一些項目的打折熱賣從整體看還是個別現(xiàn)象，而11月底和本月初部分率先大降價項目刺激的買房熱情來得快去得也快，現(xiàn)在再跟風(fēng)市場是否買賬很難預(yù)料，因此不少項目對選擇12月淡季開盤舉棋不定，索性放棄2008年，看12月乃至年前的成交狀態(tài)揣摩購房人心理，以待來年。”知情人透露。目前開發(fā)商觀望情緒也普遍較濃，按照市建委2006年出臺的規(guī)定，開發(fā)商自領(lǐng)取銷售許可證之日起三日內(nèi)必須開盤。因此，部分開發(fā)商為延期開盤，即使項目達(dá)到了上市條件，也不去辦理銷售許可證，而是待確定開盤日期后再“倒推”時間去辦證。

　　“市場不好，有條件的開發(fā)商利用這個時機(jī)放緩銷售節(jié)奏，靜下心來把產(chǎn)品做好做精也不失為一件好事，但是有這樣實力的往往是資金運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，沒有太多銷售壓力的企業(yè)。”龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理邵明曉認(rèn)為。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹指出，在一般情況下，樓盤會在開盤前3個月宣傳造勢，通過廣告對外界公布銷售時間，來達(dá)到一定量的客戶積累。由于旺季不旺，在觀望氣氛濃重的市場環(huán)境下，準(zhǔn)客戶登記未到一定程度的話，開發(fā)商不敢貿(mào)然入市，有些開發(fā)商采取排號的方式來使開盤時間向后延期。此外，大量的保障性住房入市銷售也從很大程度上拉低了周邊項目的房價，對已開盤入市項目尤其是普通住宅項目造成了不小的沖擊，使得周邊一些已經(jīng)開盤并在高價位的老項目不敢對后期樓盤降價貿(mào)然入市，只得采取觀望延期。

　　“這其實就是開發(fā)商和購房者相互之間的相互博弈。”專家認(rèn)為，正是在此心理作用的指使下，開發(fā)商推遲開盤的現(xiàn)象如同購房者持幣待購的現(xiàn)象一樣，在2008年愈演愈烈。在這場博弈中，到底誰會最終勝出？從目前看，這種膠著狀態(tài)還將持續(xù)。(邱旸)