近日，有媒體報道，由中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇籌備，中房、山西大同煤業(yè)以及信達(dá)資產(chǎn)管理公司控股的相關(guān)人壽保險股份有限公司已于近日獲得監(jiān)管部門的所有批文，稱　“最晚將在10月掛牌上市”。這意味著，醞釀良久的“倒按揭”將正式擁有運(yùn)作平臺。

　　事件關(guān)鍵詞

　　“倒按揭”

　　通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“以房養(yǎng)老”，這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的62歲以上的老年人，老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運(yùn)營這項業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。

　　孟曉蘇

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁，“以房養(yǎng)老”(即“反向抵押貸款”)概念的倡導(dǎo)者。10年前，在他的推動下，我國推出了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)；4年半前，他大膽提出以“倒按揭”做法給老人晚年以最有力的經(jīng)濟(jì)保障。

　　昨日，孟曉蘇接受了日報記者的專訪，對“倒按揭”推出的可行性、操作等方面的問題進(jìn)行了介紹。

　　“以房養(yǎng)老”如何操作？

　　孟曉蘇介紹說，一種相對來說比較標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作模式是，老人領(lǐng)取養(yǎng)老金直到身故，機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣，老人既能在有生之年居有其屋，又能夠?qū)⒎慨a(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老，從而真正實現(xiàn)以房養(yǎng)老。

　　不過，他也表示，除了這種“標(biāo)準(zhǔn)的”領(lǐng)取養(yǎng)老金的做法外，實際上還有很多衍生方法，“就有人曾經(jīng)統(tǒng)計過國外的做法，總共有30多種，比如，有些是老人先領(lǐng)取一部分錢，其余的部分再按年月逐步領(lǐng)取；還有的本身就有養(yǎng)老金或退休金的老人，會選擇領(lǐng)取固定年限的養(yǎng)老金；還有的老人一邊進(jìn)行‘倒按揭’，一邊還給自己投保了其他的保險品種等。”

　　此外，還有一些非標(biāo)準(zhǔn)的做法，比如，有些老人愿意住在養(yǎng)老院，而不是身故后才交出房屋，這樣專業(yè)機(jī)構(gòu)就可以提前收回房屋，養(yǎng)老金定期支付老人居住在養(yǎng)老院的錢等等。

　　“以房養(yǎng)老”還有哪些障礙？

　　2003年3月，孟曉蘇在國內(nèi)最早開始推動“以房養(yǎng)老”，近4年半過去了，推行“以房養(yǎng)老”的條件是否已經(jīng)成熟？

　　“2003年我最早推動這個事情的時候，當(dāng)時國家高層部門是很看重的，但是由于幾個方面的問題，使得這一想法沒有能夠真正推開。”孟曉蘇對記者說。

　　2003年3月，我國香港的樓市價格幾乎跌到了近谷底，人們害怕推出這樣的產(chǎn)品會不會使一些專業(yè)機(jī)構(gòu)血本無歸，“這樣的擔(dān)心很正常。”他說，此外，那時候《物權(quán)法》尚未出臺，不能夠保障私人財產(chǎn)的屬性，這些都是阻礙“以房養(yǎng)老”推行的一些宏觀因素。

　　不過，現(xiàn)在這些問題基本上已經(jīng)解決了，剩下的只是一些細(xì)節(jié)問題，比如老人是否愿意參與等等，“我們并不勉強(qiáng)老人參與。”

　　孟曉蘇介紹說：“以房養(yǎng)老在歐美等地都實行得很好，而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，國內(nèi)自有住房比例已經(jīng)達(dá)到了80%多，實行‘以房養(yǎng)老’的條件已經(jīng)基本成熟了。”

　　“以房養(yǎng)老”會以點帶面？

　　“專業(yè)機(jī)構(gòu)通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將銀行的住房抵押貸款‘反過來做’，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。因此，有人誤認(rèn)為，保險公司會盼望老人早點身故，其實這是最大的誤會。”

　　孟曉蘇表示，根據(jù)他們的測算，房價上漲的速度所帶來的升值潛力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比專業(yè)機(jī)構(gòu)支付給老人的養(yǎng)老金要高得多。不過他也表示，具體產(chǎn)品推出前，將會考慮在老人數(shù)量比較多、房屋升值潛力較大的城市如上海、廣東、北京等地進(jìn)行試點。

　　“倒按揭”后，養(yǎng)老金怎么算？

　　有消息稱，百萬元房產(chǎn)“倒按揭”后可以領(lǐng)取每個月1萬元左右的養(yǎng)老金。

　　對此，孟曉蘇表示，這種說法沒有很規(guī)范的依據(jù)，“‘倒按揭’后，老人每個月能夠領(lǐng)取多少養(yǎng)老金，大約包含如下因素，評估房屋的現(xiàn)價值、計算老人的預(yù)期壽命；以預(yù)期壽命15年為例，估測今后15年內(nèi)房產(chǎn)的升值空間，最后減去15年中給老人的預(yù)付利息，再將錢平攤到每個月，保險公司還要考慮有些費(fèi)用是來自其他投保人的，并且考慮到不同投保人的存活年限的不同來具體計算，另外還要結(jié)合房屋的增值情況來看。”(趙琳琳)