這部涉及每家每戶切身利益的法規，我省早在2000年就有了立法打算，但后來適逢《物業管理條例》 和《物權法》出臺，我省一直等到國家法律出臺后才完成草案。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會公眾意見，并參考了其他省市的做法。

　　整部法規有很多制度創新，有些甚至是山東獨創的。省政府法制辦認為這部法規有八成內容是國家法律沒有規定的，現現實中突出的物業糾紛難題在該法中都能找到解決辦法。為此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就草案的創新性制度，作出出權威解讀。

　　配套幼兒園若無約定將屬于全體業主所有

　　問題：目前，物業管理區域內的配套建筑及設施設備的產權歸屬不明晰，成為物業管理糾紛居高不下的根本原因。國務院的《物業管理條例》僅對“物業服務用房”所有權規定屬于業主，對其他配套建筑及設施設備的產權歸屬未作出規定。《物權法》盡管對道路、綠地、車庫、車位的產權歸屬作了規定，但規定得過于原則，這方面的產權糾紛仍然不斷。

　　至于住宅小區內配套建設的學校、會所、幼兒園、專業經營設施設備、中水處理系統、直飲水系統、集中式太陽能熱水系統、地源熱泵等，截止到目前沒有任何一部法律、法規對其產權進行界定。

　　解決辦法：草案規定，物業管理區域內的政務管理用房、社區居民委員會用房和中小學校，屬于政府所有。按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業主共有。”約定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈予全體業主，也可以自行經營或者出租、出售，但應當優先為業主提供服務。

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定。共用車庫計入商品房建設成本的，其產權屬于全體業主共有。

　　物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由專業經營單位投資經營的除外。

　　水電氣熱等設施設備專營單位所有并維護

　　問題：現實中，業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，大都是開發企業代建并把建設費用轉嫁到了業主身上。也就是說，專業經營設施設備名義上是開發企業建設的，實際上是攤到了房價中，是業主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業主承擔這些專業經營設施設備的維修、養護、更新責任，更不合理。 由于《物業管理條例》對于專業經營設施設備的產權歸屬以及移交問題均未作出規定，專業經營單位對物業管理區域內的專業經營設施沒有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實際上是由業主負擔的。

　　解決辦法：草案從源頭上界定了專業經營設施設備的產權，即：物業管理區域內業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸、郵政等專業經營設施設備，屬于相關專業經營單位所有。

　　同時，為了保障專業經營單位切實履行對專業經營設施設備的維護職責，草案規定了專業經營設施設備的移交制度，即：建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續。辦理移交手續后，專業經營設施設備的維修、養護、更新責任，就由專業經營單位承擔。

　　首位業主入住滿兩年“必須”成立業主大會

　　問題：目前，不少住宅小區都沒有成立業主大會和業主委員會，業主維權的渠道沒有完全建立起來，業主自治制度實行得并不理想。原因是多方面的，一方面，有的開發企業、前期物業服務企業為了一己私利，設置種種障礙阻撓業主成立業主大會和業主委員會；另一方面，由于民主意識、自治意識不夠發達，有些業主對物業管理漠不關心，不熱心參與業主代表、業主委員會的選舉工作，導致業主大會成立不起來，業主委員會也就難以選舉成立。

　　解決辦法：草案明確規定了召開首次業主大會會議的條件，即：只要業主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上，或者自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十以上，都“必須”成立首次業主大會。另外，為了保障首次業主大會能夠成立，草案規定，符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府“應當”組建業主大會籌備組。

　　車庫車位的使用管理須優先滿足業主需求

　　問題：目前，在車位、車庫的管理方面存在的問題主要有：一是許多新建小區的車庫、車位由于售價太高，很多業主購買不起，而開發企業又只售不租，或者是將租賃費定得過高；二是物業管理區域內停車秩序比較混亂。有的小區由于地下車庫、車位比較貴，地上車位相對便宜，車輛大都停在小區道路兩邊，而地下車庫、車位卻長期閑置，既影響了小區的交通秩序，又浪費了地下資

　　源；三是建設時間比較長的小區尤其是舊小區，由于規劃建設的車庫、車位不能滿足業主的需求，或者沒有規劃建設相應的車庫、車位，在一定程度上存在著停車難的問題。

　　解決辦法：為了優先滿足業主停車需求，解決車庫只售不租的問題，草案規定，車庫應當優先滿足業主停車需要，在國家和省規定的期限內，業主、物業使用人需要承租車庫的，建設單位應當出租，租賃費的標準參照有關部門發布的指導價格確定。

　　為了解決業主只在地面停車地下無人停車的問題，草案規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　為了解決建設時間比較長的小區無車庫、車位或者車庫、車位不能滿足業主需求的問題，草案規定，鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和城鄉規劃行政主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

　　開發商在交付物業前應一次性交足質保金

　　問題：物業糾紛很大一部分是由物業質量引起的。有的小區入住不久，物業就出現了質量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業在質量保修期期間出現質量問題，應當是由開發企業承擔保修責任的，但不少開發企業將物業交付后，公司就注銷了，業主找不到開發企業來承擔保修責任，即使是開發企業存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開發企業來承擔保修責任也是相當難的。

　　解決辦法：為此，草案規定了新建物業質量保修金監管制度，即：建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業質量保修金監管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。建設單位不履行保修義務的，維修費用在物業質量保修金中列支；物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，相對應的物業質量保修金本息余額由物業質量保修金監管部門及時退還建設單位。

　　實行新建物業質量保修金監管制度，并不增加開發企業的負擔。現實情況是，開發企業都扣留施工企業的一部分資金作為質量保修金，草案規定的物業質量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監管制度，可以使開發企業真正履行物業保修期的保修責任。 (作者：記者 高園 通訊員 田秀娟）