主要解決的是融資的問題,現(xiàn)在關(guān)鍵要解決的是需求的問題

　　繼中央政府4萬億刺激經(jīng)濟擴大內(nèi)需措施出臺后,又一融資支持政策傳出。據(jù)消息人士透露,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)日前已獲國家相關(guān)部門批復,待細則制定完備后即可向市場推出。

　　“房地產(chǎn)信托基金的推出,短期內(nèi)能給地產(chǎn)企業(yè)帶來融資上的支持,但仍屬治標不治本,目前房市的根本問題是需求。”知名經(jīng)濟學家郎咸平在上海一次世界酒店論壇接受理財周報記者采訪時表示。

　　據(jù)了解,今年10月初,相關(guān)部門開始征求REITs方案的意見稿,并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會簽完畢。由于受全球經(jīng)濟金融危機影響,有關(guān)部門對于REITs等金融創(chuàng)新舉措的態(tài)度將更加謹慎,即便年內(nèi)可出臺政策,REITs正式推向市場至少也要到明年。

　　流動性較信托產(chǎn)品強

　　REITs屬于不動產(chǎn)證券化當中的一種,即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市,以其收益作為標的,均分為若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利。

　　據(jù)了解,目前國內(nèi)REITs產(chǎn)品僅停留在準REITs產(chǎn)品上,主要是信托公司推出的信托集合理財計劃。

　　“目前國內(nèi)發(fā)行的信托產(chǎn)品只在銀行間發(fā)行,不上市流通,缺乏流動性,只能以項目接力式地募集資金,份額和規(guī)模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投資部董事周永勝告訴理財周報記者,“相比而言,REITs在流動性、資金規(guī)模、資金的長期性上更強,更符合商業(yè)房地產(chǎn)長期持續(xù)經(jīng)營的資金需要。”

　　周永勝還表示,發(fā)行一只真正的REITs產(chǎn)品,需要對打包物業(yè)進行資產(chǎn)評估定價,通過審批、發(fā)行推廣給投資者。“總體來說它可解決中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場通道問題。”

　　據(jù)悉,去年8月18日,國內(nèi)第一只較為標準、規(guī)范且與REITs相近的基金型房地產(chǎn)信托計劃——“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計劃”正式對外發(fā)行。但這并不是一只完全意義上的REITs產(chǎn)品,因為它只能通過信托的方式在銀行間發(fā)行。而根據(jù)國際經(jīng)驗,REITs也可在股票市場流通。

　　仍屬治標不治本

　　“這個投資信托基金對于那些有擴張意圖,但現(xiàn)在現(xiàn)金流還比較緊張的地產(chǎn)公司吸引力比較大。”出租類地產(chǎn)公司張江高科(600895.SH)董秘周麗輝告訴理財周報記者。

　　“REITs產(chǎn)品可以將一個項目未來若干年的收益打包折現(xiàn),從而獲得現(xiàn)金流從事另外的開發(fā),同時還可以保留項目的所有權(quán)。”周麗輝說,“EITs產(chǎn)品可幫助那些現(xiàn)金流緊張的地產(chǎn)企業(yè),但對沒潛力可挖的企業(yè)幫助不大。”

　　她解釋說,現(xiàn)金流斷了的企業(yè),就直接賣項目了,REITs產(chǎn)品幫不上太多忙。

　　周永勝同樣向記者表示,REITs傾向于選擇成熟物業(yè),也就是那些能獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流即穩(wěn)定租金收入的物業(yè)。“優(yōu)質(zhì)的商場將成為首選,寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以。”周永勝說。

　　周永勝進一步介紹,從香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場看,資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本。這樣,年租金回報率平均在6%左右。

　　而在經(jīng)濟學家郎咸平看來,房地產(chǎn)投資信托基金的推出,只能給優(yōu)質(zhì)項目錦上添花,對于陷入資金困境的地產(chǎn)公司而言,則“治標不治本”。

　　“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的問題是供需之間的問題,房價這么高,老百姓買不起房,地產(chǎn)公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出,也只能在短期內(nèi)緩解融資壓力,根本問題仍然無法解決。”郎咸平說。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容也認為,REITs主要解決的是房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題,現(xiàn)在關(guān)鍵要解決的是需求的問題,REITs對目前樓市沒有多大作用。

　　推出尚需時日

　　針對REITs正式推出的時間,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近期透露,REITs方案是由很多個部門協(xié)同制定的,即便年內(nèi)可出臺REITs的相關(guān)政策,產(chǎn)品正式推向市場最快也要到明年。

　　聶梅生表示,經(jīng)濟金融危機就是由于金融創(chuàng)新過度、缺乏適當監(jiān)管而造成的,這使得有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時會更加謹慎。

　　他還指出,REITs的推出必須要等細則等全部制定完備。而現(xiàn)在該方案之所以遲遲未能出臺,還與銀監(jiān)會與證監(jiān)會之間存在的糾葛不無關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)了解,按照中國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則,信托公司由銀監(jiān)會而非證監(jiān)會監(jiān)管,在這樣的情況下,作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規(guī)模,制度無法得到完善。(作者：陳光)