香港樓市“橫行”到幾時？

　　中新網6月29日電 香港文匯報29日刊發中國房地產估價師張宏業的文章《香港樓市“橫行”到幾時？》，文章相信市場表現才是測計師的真正老師，作者不斷提醒準買家，量力而為，留意利息走勢及中央經濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數不幸受害者。

　　文章摘錄如下：

　　近期香港房地產業可謂喜氣洋洋。龍頭發展商以高價取得九龍何文田豪宅用地，并宣布以180億含地價投資，折合樓面地價連成本已超過20,000/平方呎。如以合理利潤比率計算，則落成后賣價應達25,000/平方呎才合算。這幅地王的命運與早前賣出的東涌和粉嶺住宅地可謂有天壤之別。如果仔細分析這次公開拍賣整個流程，可以發展多項會影響后市的因素。

　　　大型發展商投地“勇進”

　　首先，這次賣地共承77口價，參與者包括主要發展商如長實、新鴻基、新世界、嘉里及一些未開名發展商，末段的競爭氣氛非常激烈，是近期很少出現的情況！與這幅地可以相比的豪宅樓盤應該是西九龍上蓋的幾個物業發展，但從社會及購物設施差異比較，則西九龍應優勝一點。如果這塊地幾年后要賣到25,000/平方呎，則西九龍海景單位可達30,000/平方呎，比現時水平上升超過30%，這明顯地反映眾位發展商看好后市。其實筆者有同樣看法，還記得本人在這個專欄于同一日發表了“確認樓市已軟著陸”一文已經提及同一個觀點了。

　　本人相信市場表現才是測計師的真正老師。從買地后十多天的成交價格和宗數，準買家和眾業主已相信市場見底回升。城中地產界前輩施老板在最近樓市講座中更預言今屆世界杯比賽完畢前已完成調整，并從谷底回升。下一個跟進問題是樓市“橫行”到幾時，則我們應回到基本供求因素吧！

　　本地投資及自用者需求可觀

　　以往經驗告訴我們，本地置業者購房主要用作投資和自住，自住人士通常用作結婚和獨立居住，而投資人士則會近50歲時可有能力買下第二或以上樓房作為中長期收租保本作用。從政府數字顯示，2009年香港結婚數目是51,000宗，從2004年開始每年也突破40,000宗，與1998至2003年相比，每年平均增加超過10,000宗，逾30%以上。香港人口結構正進入中年高峰期，即45-49歲人士已占約10%，而50-54歲人士已升到9%。45-54歲的事業“黃金十年”人員已占約20%，這些人士投資物業的能力和意欲非常高。結論是未來一段時間，本地投資及自用者對物業需求也頗可觀，當然受惠住宅類別會是上車盤及市區內超過八百呎以上單位了。

　　從供應量分析，可見從2009至2013年的本地住宅供應量也只達每年12,000-15,000單位，與平均量20,000多個也偏低。在這個大氣候下，供少需多和購買物業可供正凈回報率情形下，這幾年本地樓市上升方向是肯定的。但筆者仍不斷提醒準買家，量力而為，留意利息走勢及中央經濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數不幸受害者。