韓國：依法處理一草一木

　　韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，對(duì)土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定

　　黑社會(huì)手持武器沖進(jìn)居民住宅，強(qiáng)行要求對(duì)方迅速搬家，這是韓國電影《卑劣的街頭》中出現(xiàn)的畫面，但事實(shí)上，韓國房地產(chǎn)開發(fā)過程中黑社會(huì)的血腥和暴力其實(shí)只出現(xiàn)在電影里，在現(xiàn)實(shí)生活中很是罕見。

　　高額拆遷費(fèi)令開發(fā)商卻步

　　韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，比較重要的是《城市開發(fā)法》和《土地補(bǔ)償法》，其中對(duì)土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場(chǎng)漫長的談判就開始了。

　　首先，要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)格做出基本評(píng)估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價(jià)還價(jià)，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計(jì)入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。

　　如果有一處臨街的房屋，房主聽說拆遷動(dòng)議了，突擊把房子改造成飯店，這個(gè)法律不予認(rèn)可。但是，如果某一處房屋原來是飯店，現(xiàn)處于歇業(yè)之中，那么拆遷前宣布飯店恢復(fù)營業(yè)，開發(fā)商就沒有辦法了，只能按飯店給予高價(jià)補(bǔ)償。

　　如果是連片開發(fā)，居民們第一件事不是收拾東西準(zhǔn)備搬家，而是走家串戶先把“拆遷對(duì)策委員會(huì)”成立起來，以群體的名義維權(quán)。他們的原則是：一草一木都要付錢，拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來，拆遷費(fèi)用十分驚人。因此，在韓國，很少能看到像中國一樣成群連片的舊區(qū)改造。

　　這樣，私營企業(yè)拆遷開發(fā)住宅，要么提供的補(bǔ)償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項(xiàng)目，發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)很少。

　　向“釘子戶”妥協(xié)

　　在韓國，存在紛爭(zhēng)比較多的是公營事業(yè)征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等，按韓國媒體說法，公營事業(yè)征地，經(jīng)常發(fā)生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發(fā)生暴力打斗。近期比較著名的案例，是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地，遭到平澤居民暴力抵抗，多次發(fā)生流血事件，政府頭疼不已，從總統(tǒng)到總理多次現(xiàn)場(chǎng)辦公，但居民堅(jiān)決不讓步，最后，不得不宣布建設(shè)計(jì)劃推遲四到五年，也就是說，現(xiàn)政府已經(jīng)承認(rèn)無能為力，把包袱丟給下屆政府了。

　　據(jù)韓國朋友介紹，韓國也有最牛的“釘子戶”。數(shù)年前，京畿道內(nèi)一公司成片開發(fā)，遇到一房主，對(duì)祖業(yè)極為熱愛，堅(jiān)決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了，該公司也啟動(dòng)了工程，但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法，最后只好用大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。

　　我就此問過韓國朋友：難道不能起訴他嗎？韓國朋友很驚異：人家自己的土地自己的房子，不想賣給你，你憑什么起訴人家呢？更主要的是，沒有罪名，更沒有法律適用啊！(元濤)

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