高檔住宅在弱市里表現(xiàn)堅(jiān)挺，而持續(xù)穩(wěn)定的寫字樓市場(chǎng)卻面臨“補(bǔ)跌”的境遇。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2008年高端樓盤前10名成交均價(jià)持續(xù)上漲，總額前10名平均漲幅在26%左右，成交數(shù)量及總額則相比出現(xiàn)下降。

　　而在寫字樓方面，部分尚未出現(xiàn)收益或收益未達(dá)到預(yù)期的寫字樓項(xiàng)目，已成為開發(fā)商拋售的重點(diǎn)。中原地產(chǎn)年度報(bào)告指出，近日北京出現(xiàn)多例寫字樓大宗交易，大多屬于該種類型，預(yù)計(jì)2009年該趨勢(shì)將更加明顯。

　　“寫字樓市場(chǎng)曲調(diào)已變，以往租賃活躍的情景不再出現(xiàn)，預(yù)計(jì)下滑趨勢(shì)將難以抑制。”DTZ戴德梁行發(fā)展顧問部董事王晨表示。

　　高檔住宅價(jià)格堅(jiān)挺

　　2008年北京樓市高端產(chǎn)品漲幅最大，同時(shí)交易量仍舊保持穩(wěn)定。在去年樓市進(jìn)入普降通道的局面下，高端樓盤持續(xù)增長(zhǎng)成為去年樓市最新的變化。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)供過于求，銷供比僅為0.56，遠(yuǎn)小于2007年的1.12，但仍有一些項(xiàng)目憑借其在市場(chǎng)份額、銷售表現(xiàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面的特色脫穎而出。

　　2008年北京高端住宅銷售排行榜前10名數(shù)據(jù)顯示，去年單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米樓盤均出現(xiàn)了較大的漲幅。排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居(頤和原著)、紫御府三個(gè)新盤外，其他7個(gè)老項(xiàng)目都出現(xiàn)不同幅度的增長(zhǎng)，平均漲幅約為25%左右。

　　北京星河灣從2007年的年度均價(jià)2.8萬(wàn)元，上漲到去年的3.1萬(wàn)元，漲幅達(dá)11%，龍湖滟瀾山從2007年的2.6萬(wàn)元/平方米，上漲到去年的3.2萬(wàn)，漲幅達(dá)23%。

　　星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕表示，2009年，高端樓盤在市場(chǎng)不好的大勢(shì)之下仍占有一席之地，品質(zhì)提升和新的營(yíng)銷策略有望在新的一年給京城地產(chǎn)帶來(lái)新氣象。

　　雖然高端樓盤均出現(xiàn)了不同幅度的上漲，但總額比上年都有一定幅度的下降。排行榜顯示，2008年銷售總金額在10億以上的高端樓盤僅有5個(gè)。其中，2008年銷售總金額在15億以上的項(xiàng)目只有兩個(gè)，分別為北京星河灣、國(guó)奧村，前三名銷售總額僅有43億元。

　　“高端樓盤的銷售總額下降，則說(shuō)明高端樓盤雖然具有很強(qiáng)的抗跌性，但同樣也受到整體大勢(shì)的影響。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，“唯一差別是高端樓盤的價(jià)格保持穩(wěn)定，交易價(jià)格持續(xù)上漲。低端樓盤交易價(jià)格及數(shù)量都在下降。”

　　寫字樓短期面臨拋售高潮

　　王晨認(rèn)為，今年一二季度內(nèi)，北京寫字樓市場(chǎng)整體及分區(qū)空置率都將進(jìn)一步攀升。“疲軟的需求加之持續(xù)不斷的新增供應(yīng)量，必將導(dǎo)致更為激烈的租賃競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而或?qū)е伦饨鸪掷m(xù)下滑。”

　　中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均速動(dòng)比率已降至0.5以下，其中泛海的速動(dòng)比率僅為0.2。“企業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，短期償債能力較差，部分尚未出現(xiàn)收益或者收益未達(dá)到預(yù)期的寫字樓項(xiàng)目，已成為這些開發(fā)商拋售的重點(diǎn)。”

　　高緯環(huán)球總經(jīng)理張良軍表示，受美國(guó)次貸危機(jī)影響，在京部分行業(yè)的外資公司受到?jīng)_擊。部分公司擴(kuò)張和搬遷的計(jì)劃被總部要求推遲，而受影響較大行業(yè)的公司則出現(xiàn)削減辦公用房預(yù)算，個(gè)別知名企業(yè)的辦公預(yù)算削減50%以上，這種削減預(yù)算的趨勢(shì)正在逐漸蔓延。

　　　“以往每年的第四季度都是北京寫字樓租賃市場(chǎng)較為活躍的時(shí)期，而全球金融危機(jī)的陰影在一定程度上影響了北京寫字樓租戶的心理。”業(yè)內(nèi)專家表示。

　　DTZ戴德梁行的報(bào)告顯示，去年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)凈吸納量較上一季度降低95.2%，而空置率則繼續(xù)攀升。而為了保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，許多開發(fā)商采取延長(zhǎng)免租期等措施來(lái)吸引新租客或保持原有租客。

　　“中關(guān)村區(qū)域目前受到的影響比較小，差異化生存是我們的主要策略。”融科資訊中心總經(jīng)理王翔介紹，弱市之下，融科資訊中心的出租率仍然保持在90%以上，成功地吸引了包括Intel、AMD、法國(guó)電信、日本電信、SONY等全球知名跨國(guó)公司及聯(lián)想控股、中國(guó)航信等一批企業(yè)。

　　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，未來(lái)一年北京寫字樓市場(chǎng)整體將進(jìn)入調(diào)整階段，但是由于北京是外資公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)最重要的城市，同時(shí)，新能源、電信等有實(shí)力的中資公司也將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓的重要客戶，市場(chǎng)從中長(zhǎng)期來(lái)看仍然向好。