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　　這個政策只能是權(quán)宜之計，因為銀行無法回避來自市場化的壓力，而行政性命令的結(jié)果往往收效甚微

　　6月13日，在市場猜測了許久之后，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該通知涉及的內(nèi)容，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)信貸的全過程，而其中的關(guān)鍵詞十分明確：抬高房貸門檻。

　　針對這項出臺后仍面臨諸多爭議的政策，本刊專訪了著名房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行的助理董事陳學(xué)軍。

　　政策可能會帶來房價上漲

　　新聞周刊：對于“收縮房貸”的爭論至今仍然沒有停止，你認(rèn)為這次政策調(diào)整的目的是什么？

　　陳學(xué)軍：我們認(rèn)為出臺此項通知不是為了打壓整個房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開序幕。這些政策都不是頭一回，2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報告提醒已經(jīng)防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風(fēng)險。今年，國務(wù)院主管部委接連出招，從對房地產(chǎn)走勢三個最大影響因素——資金、土地和項目審批入手，三管齊下，迫使被認(rèn)為是“過熱”的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”。這些動作的目的都非常的明確：規(guī)避銀行風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。

　　新聞周刊：為什么政令頻出效果卻不盡人意？

　　陳學(xué)軍：首先這種政策的前提是，銀行沒有或缺乏能力去控制風(fēng)險，這樣就必須借助這一紙政令去規(guī)避風(fēng)險。事實上，行政性命令的結(jié)果往往收效甚微。因為對于商業(yè)銀行而言，找到一個良好的項目是非常不易的，所以銀行會非常愿意貸款出去的。那么這種市場壓力就消解了行政命令的影響力。

　　新聞周刊：您認(rèn)為收縮房貸能在多大程度上達(dá)到初衷？

　　陳學(xué)軍：我想這個政策只能是權(quán)益之計，因為良好的愿望未必能帶來良好的結(jié)果。在金融改革日益推進(jìn)之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。

　　我們認(rèn)為這個政策會帶來房價上漲。因為很多發(fā)展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，這樣會減少住房的供應(yīng)量，而同時，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價。如此以來，中底層收益者并不能得到真正的實惠，而高收入者卻根本不會受到政策的影響。這樣就違背了政策制定者的初衷。

　　新聞周刊：對于銀行業(yè)的利弊如何？

　　陳學(xué)軍：好處就是，銀行“被動”地失去了一些產(chǎn)生呆壞賬的機會。但是，央行這一政策將使銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受到一定的控制，從而引起銀行利潤下降。

　　我們具體分析，目前80%的房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)不到自有資金的要求，他們的貸款會影響到銀行的利息收益；而消費類的住房貸款也因為對于第二套住房的限制而受影響。

　　有人從另一層面認(rèn)為該政策重點為窮人服務(wù)而排斥富人，進(jìn)而這種做法既不符合商業(yè)銀行建立的基本宗旨，也不符合銀行的經(jīng)營需要。實際上，窮人也未必會因此受益。

　　制度約束比行政命令有效

　　新聞周刊：這樣以來，伴隨《通知》下發(fā)的似乎是執(zhí)行難的老問題？

　　陳學(xué)軍：此次《通知》明確要求，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，但在實際操作過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金貸款和開發(fā)貸款界限非常模糊，難以區(qū)分。另外，銀行在查詢貸款申請人購買的是不是第二套住房時也存有困難，況且，住房信貸市場競爭激烈，銀行一般也不會把客戶拒之門外。另外就是對“高檔住房”的定義說法不一。目前國內(nèi)并沒有“高檔住房”的統(tǒng)一定義，因而貸款是否用高利率就有很大的政策空間。

　　新聞周刊：地產(chǎn)業(yè)如果不用政策“洗牌”，有什么別的辦法？

　　陳學(xué)軍：實際上，《通知》切斷了房地產(chǎn)市場資金的來源和渠道，而中國又沒有資本市場直接融資的渠道。從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進(jìn)行融資的情況極差，近3萬多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為130多家，僅占0.4%；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。

　　從開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口。

　　這樣，在沒有新的融資渠道的之時，一刀切的政策是不可取的，這要求今后的政策制定應(yīng)該有系統(tǒng)配套的政策和可操作的細(xì)則，否則，就會流于形式，甚至偏離目標(biāo)。

　　我們相信，通過內(nèi)在的制度約束要比單純的行政命令更有效，只有通過這種約束，銀行和房地產(chǎn)商才能真正的變成一個獨立有責(zé)任感的經(jīng)營者。(記者/王晨波)