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一座座新崛起的高樓背后，往往隱藏著被拆遷戶在補(bǔ)償上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建設(shè)部實(shí)施《房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，將會(huì)給拆遷估價(jià)一個(gè)完備的程序。這是否意味著處于弱勢(shì)的被拆遷群體將會(huì)得到一個(gè)更加公允的補(bǔ)償金額？暴力拆遷及拆遷戶過(guò)激舉動(dòng)帶來(lái)的悲劇還會(huì)不會(huì)重演？
“建設(shè)部出了新規(guī)定規(guī)范拆遷估價(jià)？”在北京首都時(shí)代廣場(chǎng)的星巴克咖啡廳，陳軍的問(wèn)話表明她對(duì)自己的權(quán)益毫不知情。時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)面就是她的家——西單附近的牛肉灣胡同。歷經(jīng)一年的拆遷，胡同里的四合院都變成了殘門破窗，陳軍家所在的樓房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在廢墟中。
樓洞口張貼著一張發(fā)黃的拆遷告示，落款是西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司拆遷辦公室，時(shí)間是2002年4月15日。“這是最早的通告，今年11月6日又發(fā)了一張，通知最后的拆除期限是今年12月10日。”陳軍說(shuō)。
拆遷期限已經(jīng)過(guò)了，樓房里仍有好幾戶居民沒(méi)搬。除了故土難離，他們對(duì)補(bǔ)償價(jià)格也心存疑慮。“拆遷通知里給的補(bǔ)償價(jià)格是7600元/平方米，我們不知道是否合理。”陳軍說(shuō)。
對(duì)建設(shè)部出臺(tái)的估價(jià)新規(guī)，陳軍有一連串的疑問(wèn)：新的規(guī)定真能防止評(píng)估中的暗箱操作嗎？評(píng)估出的結(jié)果能兌現(xiàn)嗎？
混亂的舊例
12月3日，建設(shè)部頒布了《房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定，拆遷估價(jià)應(yīng)按房屋所處地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準(zhǔn)地價(jià)；市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)公示一批優(yōu)質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立“第三方”，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽決定，為明確責(zé)任，拆遷評(píng)估報(bào)告必須有評(píng)估師簽名；同時(shí)要求成立一個(gè)獨(dú)立“第四方”——估價(jià)專家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)；一旦估價(jià)中出現(xiàn)糾葛，專家委員會(huì)就要擔(dān)當(dāng)民間裁判的角色。
“新條例集中了以往各類法規(guī)中關(guān)于拆遷評(píng)估的條款，并加以細(xì)化，更傾向于保護(hù)被拆遷戶利益。”建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興告訴中國(guó)《新聞周刊》。
我國(guó)關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的法規(guī)由來(lái)已久。在西單商業(yè)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司致“牛肉灣胡同居民的信”中，拆遷的政策依據(jù)有《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》等多套法規(guī)，對(duì)拆遷估價(jià)市場(chǎng)化有著零散的規(guī)定，但或語(yǔ)焉不詳，或監(jiān)督體系單薄，對(duì)處于弱勢(shì)的被拆遷方保護(hù)不力。
如《北京市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定，“評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人委托”。2001年頒布的《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則聲稱，拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w條款由各地政府定奪。2002年初，《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》問(wèn)世，成為目前北京市拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)的標(biāo)尺，但其中標(biāo)示的基準(zhǔn)地價(jià)沿用2001年北京市國(guó)土資源和房屋管理局確定的標(biāo)準(zhǔn)，在地價(jià)突飛猛進(jìn)的今天，多少有些不合時(shí)宜。
在這些東鱗西爪的條例指導(dǎo)下，以往的拆遷評(píng)估多是在混亂的妥協(xié)中進(jìn)行。
牛肉灣胡同所在地將被改建為西單商業(yè)區(qū)。2002年9月14日，陳軍家收到第一份有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)耐ㄖＭㄖ锔接幸粋�(gè)簡(jiǎn)單的補(bǔ)償公式：補(bǔ)償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價(jià)。評(píng)估單位是北京市西域房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司。“通知沒(méi)有任何單位的公章，也沒(méi)有對(duì)評(píng)估結(jié)果做任何解釋。”陳軍說(shuō)。
7600元/平方米從何而來(lái)？陳軍找到北京西域房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司，評(píng)估師王文奇給了她另一個(gè)公式：基準(zhǔn)地價(jià)×K容積率修正系數(shù)+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)和房?jī)r(jià)依據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，該標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)位將土地分為10級(jí)，西單地段寸土寸金，“所以地價(jià)和房?jī)r(jià)都取了一級(jí)地段中的最高價(jià)：6000元和1000元，這已經(jīng)是北京市最高的價(jià)格。”王文奇說(shuō)。
對(duì)兩年前制定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否能反映市場(chǎng)價(jià)值，王文奇未予評(píng)論。但他認(rèn)為，政府標(biāo)準(zhǔn)不改，他們?cè)u(píng)估的標(biāo)尺也不會(huì)變。
這種評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)“老化”的現(xiàn)象非常普遍。在建設(shè)部政策研究中心的實(shí)地調(diào)查中，江蘇，浙江一帶的拆遷評(píng)估多沿用1998年制訂的基準(zhǔn)房地價(jià)，在一些拆遷量很大的城市，按舊標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的補(bǔ)償價(jià)，只有市場(chǎng)價(jià)的75%左右。
從事估價(jià)的機(jī)構(gòu)也良莠不齊。河南某市符合資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)只有兩家，但包括計(jì)委、審計(jì)局、物價(jià)局、財(cái)政局在內(nèi)的多家政府機(jī)構(gòu)都在做房產(chǎn)評(píng)估，甚至鑒定法律物證的法院鑒定處也“兼職”評(píng)估房產(chǎn)。“估價(jià)起了糾葛，當(dāng)?shù)胤ㄔ涸诤臀覀冏剷r(shí)才知道，這些機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果是不合法的。”趙路興說(shuō)。
有的地方政府干脆省略了評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)行“一口價(jià)”。某城市為承辦省運(yùn)會(huì)，拓馬路、開(kāi)場(chǎng)館，政府規(guī)定用2000萬(wàn)元拆遷400戶人家。
對(duì)新規(guī)則的擔(dān)憂
新的《指導(dǎo)意見(jiàn)》設(shè)定了一個(gè)相對(duì)完備的估價(jià)程序。“可依照這個(gè)程序估出高價(jià)，能兌現(xiàn)嗎？”對(duì)這個(gè)“看上去很美”的法規(guī)，陳軍又有了另一層擔(dān)憂。
目前的拆遷始于大面積鋪開(kāi)的城市改建。其中，政府項(xiàng)目占據(jù)絕大多數(shù)，因此政府財(cái)力成為拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕镔|(zhì)基礎(chǔ)。在建設(shè)部政策研究中心對(duì)浙江，江蘇，河南三省六市的房屋拆遷調(diào)研報(bào)告中，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)風(fēng)起云涌的蘇州市，2003年1月至今，共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目82個(gè)，其中政府項(xiàng)目占拆遷總量的93.6%。
“很多政府項(xiàng)目事先有財(cái)政規(guī)劃，拆一片房子撥多少錢，已經(jīng)先定好了。”趙路興說(shuō)。即使評(píng)估新規(guī)能給被拆遷戶一個(gè)合理的高價(jià)，政府也可能無(wú)力兌現(xiàn)，或者通過(guò)“暗渠”降低補(bǔ)償金額。
目前拆遷戶獲得的補(bǔ)償分為兩部分：拆遷估價(jià)和地方政府補(bǔ)貼。新的《指導(dǎo)意見(jiàn)》僅僅針對(duì)前一部分，而政府補(bǔ)貼依舊按政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府可依據(jù)自身財(cái)力調(diào)劑兩部分補(bǔ)償以做到此消彼漲。
“如果按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估出高價(jià)，政府補(bǔ)貼部分就會(huì)相應(yīng)變少。”趙路興說(shuō)。居民最后得到的補(bǔ)償金額實(shí)際上可能沒(méi)有變化。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》只是針對(duì)既成的拆遷項(xiàng)目，力圖通過(guò)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出合理的市場(chǎng)補(bǔ)償價(jià)，但大量政府財(cái)力無(wú)法支持的政績(jī)工程或冒進(jìn)建設(shè)，即使評(píng)估出高價(jià)，其中超出政府財(cái)政規(guī)劃的部分如何兌現(xiàn)，依然是拆遷補(bǔ)償中的難題。
“建設(shè)部的評(píng)估規(guī)定管不了地方政府的投資決定。政府還得量力而行。”趙路興認(rèn)為，政府想做特別多的事，可能出發(fā)點(diǎn)是好的，但財(cái)力有限，補(bǔ)償價(jià)格就會(huì)很低，在新舊交替的過(guò)程中，城市進(jìn)步的成本就轉(zhuǎn)嫁給了老百姓。
要從根本上解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，首先應(yīng)該規(guī)范政府的不理性投資行為。在十六屆三中全會(huì)《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革若干問(wèn)題的決定》里，投融資體制改革是中央明年工作的重點(diǎn)。在放寬民間資本輸入城市建設(shè)的同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管財(cái)政投資項(xiàng)目，才是走出拆遷補(bǔ)償困境的出口。
稿件來(lái)源：中國(guó)《新聞周刊》作者陳曉
