放寬公積金貸款旨在鼓勵(lì)自住需求
上海市今年元旦出臺(tái)了新的《公積金管理?xiàng)l例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》。
央行上海總部的報(bào)告沒(méi)有再提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，而是對(duì)房地產(chǎn)交易量保持低水平運(yùn)行的情況進(jìn)行預(yù)警。分析人士據(jù)此認(rèn)為：央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度已轉(zhuǎn)為“觀望”，房地產(chǎn)信貸政策放松的可能性增大。
相對(duì)于金融監(jiān)管部門(mén)，地方政府發(fā)出的信號(hào)被認(rèn)為更加明確。
上海市今年元旦出臺(tái)了新的《公積金管理?xiàng)l例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》。通知的具體內(nèi)容是：從3月1日起，購(gòu)買(mǎi)竣工年限在5年以內(nèi)(含5年)的二手房，可以享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%，最長(zhǎng)期限為30年。
“今年總體上政府對(duì)投機(jī)的打壓不會(huì)變。可能對(duì)原來(lái)過(guò)于嚴(yán)厲的控制進(jìn)行緩和，而主線仍然是調(diào)控。”易居中國(guó)研發(fā)中心經(jīng)理鄭翎昀表示�！熬植糠秶鷷�(huì)有政策調(diào)整，具體來(lái)說(shuō)可能在貸款政策上就會(huì)有所松動(dòng)。”
中原地產(chǎn)研究部張濤認(rèn)為：新政策出臺(tái)有兩個(gè)背景：一方面銀行房貸有所下降；另一方面，開(kāi)發(fā)商在“受煎熬”，市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)�！罢叩哪康膽�(yīng)該是希望市場(chǎng)有所恢復(fù)”。
據(jù)分析，年輕的購(gòu)房者群體和郊區(qū)次新房的購(gòu)買(mǎi)者可能會(huì)充分享受新的政策。這兩個(gè)群體面臨首付資金不足的問(wèn)題。申請(qǐng)獲批80%公積金貸款額度的樓齡控制在5年(含)以內(nèi)，將鼓勵(lì)這兩部分購(gòu)房群體入市。
“政府出臺(tái)公積金新政策，就是鼓勵(lì)正常消費(fèi)，讓人們下決心入市。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為�！肮e金政策對(duì)自住的購(gòu)房者有促進(jìn)作用，因?yàn)樵谏虾Ｓ泄ぷ鞯木用癫拍芟硎茏》抗e金。二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)上升，對(duì)一些購(gòu)買(mǎi)力比較低的居民會(huì)有更大的實(shí)惠�！�
有望引發(fā)“二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”
上海曾在“二三級(jí)市場(chǎng)(新房、二手房)聯(lián)動(dòng)”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。二手房市場(chǎng)人氣上來(lái)了，被釋放出來(lái)的改善型自住需求會(huì)很自然地帶動(dòng)一手房市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對(duì)二手樓市的刺激對(duì)一手市場(chǎng)同樣是針強(qiáng)心劑。
此次調(diào)整預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)公積金貸款質(zhì)量產(chǎn)生影響。公積金貸款客戶群穩(wěn)定，不良率低于銀行的房貸。雖然公積金對(duì)銀行的個(gè)人信貸存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是此番政策放寬對(duì)銀行、一手樓市的影響并不大。
“一來(lái)公積金貸款的量不大，二來(lái)公積金的范圍有限制�！敝性禺a(chǎn)研究部張濤表示。上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)也認(rèn)為公積金對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人房貸的影響不大。因?yàn)楣e金數(shù)量少，隨便一套80-90平米的房子，公積金就不夠了。
“新政策的出臺(tái)就是具體鼓勵(lì)自住性消費(fèi)。”申新房地產(chǎn)研究室主任蔣正華表示，“中央和地方政府的報(bào)告都明確指出去年宏觀調(diào)控的收效明顯，在這種狀況下，政府開(kāi)始鼓勵(lì)正常性消費(fèi)。而且房地產(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，穩(wěn)定房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)也是有利的�！�
“新政策會(huì)促進(jìn)一手樓市�！鄙钏加蚋呒�(jí)研究員劉瑾認(rèn)為。
眾所周知，上海曾在“二三級(jí)市場(chǎng)(新房、二手房)聯(lián)動(dòng)”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。二手房市場(chǎng)人氣上來(lái)了，被釋放出來(lái)的改善型自住需求會(huì)很自然地帶動(dòng)一手房市場(chǎng)。對(duì)于沉寂多時(shí)的投資者來(lái)說(shuō)，如果二手房市場(chǎng)回暖，投資收益比較高、市場(chǎng)活躍后，投資性的需求也會(huì)上升；二手房脫手以后，也可能會(huì)再買(mǎi)進(jìn)。
但是，“二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)”在新的歷史條件和政策背景下能否成功，還取決于更多因素。下一步的政策會(huì)是什么？社會(huì)各界對(duì)于“轉(zhuǎn)按揭”政策的放松有不小的期待。
“如果市場(chǎng)繼續(xù)低迷下去，可能還會(huì)有一些鼓勵(lì)消費(fèi)的政策出來(lái)，”顧建發(fā)表示，“比如說(shuō)，有條件的放開(kāi)轉(zhuǎn)按揭，有換房需求的居民可以辦理轉(zhuǎn)按揭。”
在銀行方面，個(gè)人住房貸款除了首次購(gòu)房者的貸款比例適當(dāng)松動(dòng)以外，銀行貸款形式上的創(chuàng)新也被廣為關(guān)注。除了深發(fā)展的“雙周供”，招行、建行等也都在開(kāi)發(fā)新的貸款形式。(李楊）
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