更多的人在擔心，北京是否會步上海的后塵。

　　顯然，更嚴厲的調控措施并不是地產商們愿意看到的結果。那么，今春的北京房價飛漲，其真正原因是什么？意味著地產宏觀調控的失敗嗎？到底是誰制造了房價上漲的“北京速度”呢？

　　房地產戰略咨詢顧問王志綱認為，北京房市的火熱，其實是由買房人的恐慌性消費、超前消費和投資型購買共同促成的。事實上，當建設部的官員不再宣布新的宏觀調控政策時，市場就趨于穩定，觀望期也就結束了。

　　但北京大學城市與區域規劃系教授董黎明卻認為，這是一個賣方主導的不屬于完全競爭性的市場，地產商人為囤積土地，減少供應，抬高價格，才是房價上漲的主要因素。

　　天相投資顧問地產分析師段海瑞在接受本刊采訪時則認為，地產開發的進程緩慢是造成房市火熱的重要原因。他分析說，“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上宏觀調控，地產投資增速下降，拆遷政策的改進也在客觀上造成房地產開發進程減緩；而另一方面，銀根對房地產行業的緊縮沒有得到根本性改善，房地產信托受到整頓，房地產業整體資金緊張。

　　在房價的一片上漲聲中，4月5日，北京市國土局終于重拳出擊，祭出了加大土地供量、優先中小戶型、清理閑置土地三大利器。其中6500公頃的2006年土地供應總量，更被媒體認為是擊穿了地產商所持的“地荒論”。

　　潘石屹在接受本刊采訪時認為，房價在未來能不能穩定，最關鍵的取決于房子的供應量，而房子的供應量又取決于土地的供應量。為了使房價穩定，土地的供應一定要和市場房屋的需求量相平衡。

　　“而這種平衡由于房地產是不動產的特點，它的區域、品種都要平衡，否則就會出現一些區域的房價暴漲，一些區域的房子積壓。”潘石屹說。

　　上海：升與挺

　　進入2月后，上海樓市上演了先抑后揚的態勢。不但價格開始止跌回穩，成交量也穩中有進。根據上海中原地產對本刊提供的數據，3月上海市一手住宅市場成交均價8289元/平方米，環比上升8.86%。而在量上，而該月一手住宅市場新增供應109.3萬平方米，環比增長113.2%，全市大部分區域都有新的住宅物業推出。

　　而在二手房交易中，在中原地產監測的上海11個區域中，價格指數同上月相比出現上漲的區域有7個，分別是靜安、普陀、虹口等區，上漲的幅度在2.80%以內。

　　“市中心房價在前期宏觀調控中有較大幅度回落，目前房價已基本調整到位，在年后市場基本穩定的情況下，許多客戶都開始有了買房的意向，而房東在經歷了大半年的心理調整后也開始對市場逐步樹立起信心。” 中原地產副總經理李錦德對本刊介紹。

　　在這背后，買賣雙方的心態已經悄然發生了變化：對賣方而言，由于年后看房客不斷增多，其心態開始逐漸放穩，對市場信心逐步恢復，適當提高房源掛牌價，而部分持有較好品質物業的業主甚至產生惜售心理，將物業由售轉為租。而買方，在經歷了一段觀望期后，發現房價不但沒有下跌，反而有了上漲的跡象，觀望者因而失去了“定力”。

　　另一方面，“政府也沒閑著，利好的政策幾乎沒斷過。最明顯的就是連買二手房都可以用公積金了。”上海南京西路一家中介對本刊稱。

　　2月28日，上海市公積金管理中心出臺《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。根據通知，購買竣工5年以內的二手房，可以通過公積金貸款，最高可以貸款八成，這是上海樓市今年第一個實質性利好政策。

　　之所以出臺這個措施，“主要原因是上海銀行業承受著越來越大的壓力。公積金上場可以大大緩解。”上海銀行同業公會的一位人士對本刊稱。

　　根據中原地產透露，3月底，上海又傳出“以戶為單位的公積金貸款將改為以個人為單位貸款，每戶可獲得的公積金貸款額度大幅上調”的消息。如果以個人為單位放貸，每個家庭的公積金貸款額度可能將達到60萬元，甚至更高。這意味著上海市民可以憑純公積金貸款購房。這項舉措無疑將極大刺激上海人的自住需求。

　　而銀行方面，一些利好也相繼出臺。3月份，上海銀行推出個人住房貸款寬限期還貸新方式。上海銀行對本刊介紹說，寬限期還款方式是指個人住房貸款發放后，在合同約定的一定時期內，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結束后，對貸款發放金額還本付息。上海銀行稱，該還款方式的最大優勢是，可適當減輕購房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計劃安排不受影響。

　　而銀行對于地產商的貸款也開始放松。3月，中國建設銀行在同一天里分別和華潤集團、金地(集團)股份有限公司、中海地產股份有限公司三大地產公司簽署了《戰略合作協議》，為其提供包括融資在內的金融服務。根據協議，建行和華潤總公司在2003年雙方簽約協議的基礎上，將為華潤提供245億元的融資額度，對于金地和中海地產，建行并沒有公布具體的融資額度。

　　去年以來上海樓市調控中有三大利器：不得轉按揭、購房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營業稅。有意味的是，業內普遍認為，這些政策正在悄悄地松動。現在已經有不少銀行放開了三成首付比例按揭的規定，而且將有可能更大面積地放松；不得轉按揭，近期也將解禁；只有5.5%的營業稅，由于是中央明確規定的政策目前還維持原狀。

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