中新網(wǎng)11月16日電 從2006年12月1日起，北京個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房將依法繳納土地增值稅。據(jù)《北京娛樂(lè)信報(bào)》報(bào)道，15日，多家二手房中介公司表示，新規(guī)定將使5年以下非普通住宅二手房交易成本增加，因此，11月下半月該類(lèi)二手房過(guò)戶(hù)量將上升，12月則可能出現(xiàn)下滑。但業(yè)內(nèi)人士提醒，根據(jù)規(guī)定，普通住宅和居住滿(mǎn)5年或5年以上的，國(guó)家免予征收土地增值稅，因此，這類(lèi)型的二手房不必急于過(guò)戶(hù)。
預(yù)測(cè)一 投資重心將向普通住宅轉(zhuǎn)移
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士認(rèn)為，以中端次新房為主體的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值稅提高的是高端物業(yè)的交易成本。因?yàn)椋瑖?guó)家相關(guān)稅法有一系列減免措施。比如，在1995年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局的《實(shí)施細(xì)則》中已對(duì)免稅政策做出了詳細(xì)規(guī)定：凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)3年的，才按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。此外，普通住宅免征土地增值稅。
從目前來(lái)看，增值稅影響的是高端物業(yè)的交易成本，將會(huì)進(jìn)一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤(rùn)空間。當(dāng)然，5年以上的高端物業(yè)也不受影響。
因此，信一天市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜預(yù)計(jì)，該政策將進(jìn)一步降低非普通住宅投資購(gòu)房者的投資信心，投資重心將更多向140平方米以下普通住宅轉(zhuǎn)移。
預(yù)測(cè)二 五年以下非普通住宅會(huì)集中過(guò)戶(hù)
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士指出，由于居住滿(mǎn)五年或五年以上的非普通住宅，免予征收土地增值稅。為了避免交納占總房?jī)r(jià)1%左右的土地增值稅，該類(lèi)需求者將會(huì)趕在北京通知12月1日前集中過(guò)戶(hù)，引起短期該類(lèi)房產(chǎn)交易量的上漲。
但是，由于非普通住宅的數(shù)量?jī)H占到北京市總交易量的8%左右，因此對(duì)于北京市總交易量的影響較為有限。
鏈家地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士也認(rèn)為，11月下半月該類(lèi)二手房交易會(huì)比較活躍，而12月交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。
【案例分析】
哪種土地增值稅繳納方式更省錢(qián)
《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計(jì)算方法，那么，究竟哪種繳納方式更省錢(qián)？21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬：假如王女士于2004年購(gòu)買(mǎi)了一套150平方米左右的住宅，新房總價(jià)在120萬(wàn)元。2006年，王女士想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)茨壳岸质袌?chǎng)的價(jià)格，這套住宅總價(jià)升至165萬(wàn)元。
計(jì)算方法一
對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。
土地增值稅＝165萬(wàn)元×１%＝1.65萬(wàn)元
計(jì)算方法二
對(duì)于凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的住宅，按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%計(jì)算土地增值稅。
土地增值稅＝(交易價(jià)格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費(fèi)總合-每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值)30%
交易價(jià)格：165萬(wàn)元
房產(chǎn)原值：120萬(wàn)元
交易稅費(fèi)：3.6萬(wàn)元(新房契稅：120萬(wàn)元×３%)
4.95萬(wàn)元(二手交易契稅：165萬(wàn)元×３%)
9萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅：165萬(wàn)元×５.5%)
4.9萬(wàn)元(個(gè)人所得稅：約為交易價(jià)格的1-3%)
每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值：12萬(wàn)元(2年×５%×２0萬(wàn)元)
土地增值稅＝(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×３0%＝3.1萬(wàn)元
通過(guò)上述計(jì)算，我們看到，第一種計(jì)算方式的稅額要比第二種計(jì)算方式少。
（蔡雪婧 張輝）
