中新網8月10日電  據《深圳特區報》報道，6、7月份最令人難忘的除了陰雨連綿的天氣外，恐怕就算是房產新政了。5月底，九部委穩定房價的15條意見出臺；6月1日起，國家開始對不滿5年的住房轉讓征收營業稅；7月24日，對外國人購房設限；7月26日，國稅總局針對二手房交易重申將征個稅；8月1日，二手房轉讓個人所得稅開始強制征收……在這些新政下，市民買賣二手房時要注意些什么？

　　現象——房產新政影響購房心理

　　近日搜房網上公布的一份調查問卷，讓很多充滿疑惑的人也能了解到其他人的想法。調查設計了這樣幾個問題：在接二連三的新政下，您的購房計劃有無變化？是否會對您購房的面積產生影響？新政對房價市場的影響大嗎？上述三個問題，有近七成的受訪人表示購房計劃會有變化；有87.8%的受訪人表示會購買90平方米以下的小戶型；有66.7%的受訪人認為“新政對房價市場的影響很大”。

　　房地產專家分析，市民產生上述反應不足為怪，舉一個最簡單的例子，一個持有房子不滿5年的市民準備在當前房價高位出手，原來50萬元的房子價位升至70萬，扣掉各種各樣的費用，贏利至少可以達到18萬元。但碰上新政實施，先是5%的營業稅就扣掉3.5萬元，再扣掉至少3000元的個人所得稅。在贏利減少的情況下，他有兩種選擇，一種是把這部分費用轉嫁到買方，一種是繼續持有出租獲益。前一種做法直接會導致二手房價升高，讓買者的負擔加重，這又勢必會影響購房者的積極性。近日在采訪中，很多籌備買房的市民表示都碰到了這方面的問題，面對趨高的房價，他們唯一能做的就是等待。

　　成交減少價格上升

　　而市民推遲買房計劃的做法直接導致的結果就是二手房交易大幅下降。一份關于新政下深圳樓市成交量的統計則顯示，6月以來深圳二手樓市場呈現供求關系相悖狀態，成交減少但價格卻上升。資深房地產分析員朱先生認為，這種狀況一方面是因為業主將稅費轉嫁給了買方，另一方面則是因為放盤量的減少，大戶住宅供應受限。由于深圳出臺調控房價的實施細則后，新房市場價格在短期內將不會有太大的浮動，不少投資客雖然開始放盤，但并不急于出售，他們對于深圳房地產的發展前景依然看好，所以他們只是試探性地放盤，放盤價普遍偏高。

　　深圳市房地產權登記中心一位工作人員透露，自6月6日以來，該中心收到的二手房過戶登記文件量比以前減少了四成左右。成交量的陰跌不止不斷加劇著市場上的觀望氣氛。

　　解讀——稅收政策拉高二手房成交費用

　　6月1日的營業稅和8月1日的二手房個稅，這兩個稅收舉措也是抬高二手房價格的直接因素。按照6月1日起開征營業稅的規定，購買不足5年的住房轉手交易的需全額繳納5%的營業稅。地產專家朱先生稱，這意味著，二手房交易費用將明顯增加，投資成本會增大，短期內要獲得較高的投資回報已經很難，由此可有力打擊投機炒賣行為。另一方面，根據去年征收營業稅政策出臺后的實施情況來看，大部分賣家將營業稅費轉嫁到買家身上，直接造成房價進一步上漲。而現在營業稅的征收由2年延長至5年，估計將導致更多二手房的轉售價上漲，同時在市場上流通的二手房源將減少。

　　支招——賣方：以租代售 買方：靜觀待變

　　在房產新政下，二手房轉讓交易的限制越來越嚴格，新政下，買家和賣家有哪些需要注意的地方？市場分析人士認為，買賣雙方都應該用好目前的優惠政策。

　　專家提醒，對賣家來說，新政意味著售房成本的提高，倘若還存在炒房的意圖，那么受新政影響，炒房利潤所得會大幅減少。基于此，建議賣家采用“以租代售”或“以租帶賣”的方式，同樣不失為一個好的投資方式。所謂“以租代售”是指業主用出租房屋的方式來代替出售房屋，短期投資轉為長期投資，以便獲取穩定收益，保障業主利益最大化。尤其是在現行的政策環境下，“以租代售”這種方式較為適合那些處于營業稅征收范圍內的業主。“以租帶賣”：是指業主在看不清房地產市場未來發展走勢時，可以先將房屋投入到租賃市場中來，靜待市場發展變化尋找合適時機，一邊租房一邊搜尋合適的買家，最終實現業主套現獲利的愿望。“以租帶賣”對于那些不知在現階段出售房屋是否合算的業主來說，較為適用。

　　此外，根據國稅總局的規定，對個人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房產，可以免征個人所得稅及營業稅(普通住宅)。專家建議，在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進行出售，可以享受免征個稅及營業稅待遇。

　　對買家來說，在現在情況下，賣家可能會把增加的售房成本轉嫁到買家身上，提高買家的購房成本。專家建議，確有購房意愿的市民，面對新政，要冷靜判斷房價走勢再做出決定，等待不失為一個好的選擇。另外，對于一些準備換房子的市民，需要清楚二手房個稅的一些優惠措施。比如，對出售自有住房后一年內按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。市民個人出售自有住房前后一年內購買了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現住房的銷售額，那么，現住房銷售時應繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優惠政策；如果新購房的金額小于現住房銷售額，則可以按照購房金額占現住房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優惠政策。

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