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　　外資占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例并不大，但是它對(duì)于房?jī)r(jià)所具有的領(lǐng)跑作用已經(jīng)波及到了普通百姓。

　　近日，以色列POLAR房地產(chǎn)公司與加拿大籍猶太人公司LIVING BRIDGE簽署協(xié)議，合作參與上海猶太人社區(qū)開(kāi)發(fā)。

　　幾乎與此同時(shí)，阿聯(lián)酋迪拜最大的地產(chǎn)公司Emaar地產(chǎn)公司發(fā)表聲明宣布，該公司在中國(guó)上海的辦公機(jī)構(gòu)將在本月正式啟動(dòng)，公司打算以多種方式投資中國(guó)地產(chǎn)業(yè)。

　　兩家中東公司宣布進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的時(shí)機(jī)，正逢“國(guó)六條”等系列調(diào)控政策出臺(tái)，相關(guān)各方力量仍在博弈、觀(guān)望之時(shí)。

　　“外資肯定要進(jìn)來(lái)，一是看到人民幣升值，二是上海寫(xiě)字樓這樣的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還是供不應(yīng)求。”美訊(中國(guó))房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事張景瑞告訴《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》。

　　中東資本長(zhǎng)期入駐

　　美訊(中國(guó))房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)組建還不到一年，其前身是上海友道投資管理有限公司。張景瑞介紹，公司原來(lái)主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)、推廣、咨詢(xún)等等，而新組建的公司則多了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，就是為外資地產(chǎn)商進(jìn)行資產(chǎn)管理，也就是說(shuō)，幫助外資地產(chǎn)商將手里的寫(xiě)字樓、賓館等出租，并進(jìn)行管理。

　　“現(xiàn)在做長(zhǎng)線(xiàn)投資的外資越來(lái)越多，我們從中看到了機(jī)會(huì)。”張景瑞說(shuō)，現(xiàn)在外資財(cái)團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓等高端地產(chǎn)，越來(lái)越傾向于長(zhǎng)期持有，可能會(huì)做幾十年，而能為其提供資產(chǎn)管理等綜合服務(wù)的公司，除了戴德梁行、仲量聯(lián)行等幾大地產(chǎn)咨詢(xún)公司外，少之又少。

　　張景瑞介紹，像以色列POLAR和迪拜Emaar這樣的公司進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，通常自己做開(kāi)發(fā)后，都會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　“與其他國(guó)際大都市比，上海寫(xiě)字樓等高端地產(chǎn)的投資回報(bào)率很高。”張景瑞說(shuō)。

　　據(jù)美國(guó)花旗集團(tuán)首席策劃師斯蒂芬·科伊爾介紹，目前在上海的寫(xiě)字樓收益率是7%，而日本是3.5%，倫敦是4%，美國(guó)是4.5%。中國(guó)房地產(chǎn)的高收益率對(duì)外資有巨大的吸引力。

　　據(jù)了解，以色列POLAR房地產(chǎn)公司參與的上海猶太社區(qū)項(xiàng)目總投資7億美元，新區(qū)將包括占地面積約20萬(wàn)平方米的賓館、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心和居民區(qū)等。而迪拜Emaar公司則計(jì)劃在北京和上海興建現(xiàn)代化社區(qū)，這些社區(qū)將擁有包括健身中心、超市、學(xué)校和酒店在內(nèi)的全套便利設(shè)施。

　　外資推高房?jī)r(jià)

　　其實(shí)，像以色列POLAR和迪拜Emaar這樣的中東資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)算是比較晚的了。新加坡的凱德置地1994年就已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

　　不過(guò)盡管如此，外資在中國(guó)房地產(chǎn)中市場(chǎng)的整體比例并不高。國(guó)家外匯管理局綜合司副司長(zhǎng)管濤在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)公布的測(cè)算結(jié)果表示，2003～2005年一季度，外資流向房地產(chǎn)資金總規(guī)模占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重平均為14.7%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售市場(chǎng)平均分別為14.8%和14.7%。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為例，近年來(lái)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)在全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中約占13%，外資流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的份額與此相當(dāng)，這說(shuō)明外資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模并不大。

　　“外資占整個(gè)房地產(chǎn)的比例并不大，但是它對(duì)于房?jī)r(jià)有領(lǐng)跑作用。”張景瑞說(shuō)。他介紹，上海黃浦江邊的一個(gè)高端樓盤(pán)，原本每平米定價(jià)2.7萬(wàn)元，外資出手購(gòu)買(mǎi)后，一下子漲到了每平米3.5萬(wàn)元。“外資并沒(méi)有買(mǎi)很多樓盤(pán)，而是它的進(jìn)入給了其他高端房一個(gè)心理支撐。”

　　監(jiān)管勢(shì)在必行

　　“外資拉動(dòng)高端房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲，普通百姓購(gòu)房需求必受其害。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾認(rèn)為。

　　外資在定價(jià)機(jī)制中的這種影響，以及對(duì)優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)的控制，使得出臺(tái)政策對(duì)其限制和監(jiān)管的呼聲日漸強(qiáng)烈。

　　上海房產(chǎn)界甚至流傳外匯管理局將“首先對(duì)進(jìn)入上海房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資動(dòng)刀”的說(shuō)法。彭博社等海外媒體甚至有報(bào)道說(shuō)，政策將在最近出臺(tái)。

　　不過(guò)，對(duì)于由哪個(gè)部門(mén)來(lái)監(jiān)管，尚沒(méi)有明確統(tǒng)一說(shuō)法。按照中國(guó)社科院金融所研究員易憲容的設(shè)想，今后，中國(guó)的外匯管理將和產(chǎn)業(yè)政策密切配合，也就是說(shuō)，今后中國(guó)的主管部門(mén)(商務(wù)部或發(fā)改委等)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)政策后，外匯局將根據(jù)這些產(chǎn)業(yè)政策來(lái)執(zhí)行外匯管理政策，兩者之間緊密配合。預(yù)計(jì)會(huì)采取行政、稅收等多種手段，具體措施可能包括對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)方面的資金流入進(jìn)行監(jiān)管等。

　　（來(lái)源：國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào) 作者：張皓雯）