中新網7月3日電 據《中國經營報》報道，六月的上海灘，時晴時雨，炎夏的熱浪也在一步步逼近。但上半年一度觸底反彈的當地樓市，卻沒有繼續回暖的勢頭，“觀望”二字，成了市場各方真實心態的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著，與本輪調控新政相呼應的上海地方實施細則，到底會是個什么口徑。是暴風雨來臨前的短暫沉寂，還是這里的黎明靜悄悄？

　　成交量急跌過半

　　過去一個月里，上海樓市一手住宅成交量反復下跌。據搜房網統計，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每周5000套，跌至最低點的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調控之后的的情形。

　　同時住宅成交均價也走低，從一個月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超過10%。盡管這一數據更多反映的是成交結構的變化，并不一定意味著房價已全面回落，但市場上降價銷售的新盤并不罕見。如位于徐匯區華涇板塊的“徐匯新干線”，4月底以“準現房”形式推出時，售價每平方米8300元，目前實際成交均價已降至每平方米7900元以下。

　　二手房市場成交量也遭到重挫。“估計6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今后至少兩個月內低迷狀態會持續。”志遠地產董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產代理20強之一。

　　易居分析師葉穎也稱，眼下市場觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價格抬高，想把營業稅轉嫁給買家，但后者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的“有價無市”局面。

　　中星營銷機構執行總經理劉承健更是直截了當說：“購房者在觀望，開發商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調控細則出臺。”

　　官方態度微妙

　　6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發商開會，征求大家對調控細則的看法，滬上十余家大型房企老總悉數出席。“現場討論氣氛非常熱烈，感覺就像政府在開政策的聽證會。”某不愿披露身份的與會開發商后來對《中國經營報》記者表示。

　　據其介紹，開發商們在會上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數人支持的意見是，“90平方米以內戶型占70%”這一限制性規定，應該以整個上海為統計基準范圍，而不僅僅在市中心區域落實。也有一種意見認為，按照開發板塊，甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過，后者技術上的操作難度也受到質疑：各個板塊和地段的邊界在哪里很難確定，反而容易引起爭議。

　　除了房地局不同尋常地主動征詢市場意見外，上海市人大、政協近期也多次組織開發商開會，并派代表到各個區進行實地調研。“我們明顯感覺到，跟以往相比，這次人大、政協的調研格外認真。”一位開發商對記者透露說。

　　日前《中國經營報》記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關部門經多方調研后，向中央提交了有關調控如何具體落實的意見，其中針對“90平方米以內戶型占70%”等各方反應強烈的新規，曾要求“區別對待”，適當放寬。

　　“但這一意見最終還是被上面駁回，如果沒有意外的話，上海出臺的細則將嚴格按照中央精神執行。”該人士稱。不過，截至本報發稿時止，這一說法尚未得到上海市政府官方的證實。

　　購房貸款政策對沖

　　就在上海市地方調控細則仍然“猶抱琵琶半遮面”之時，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個人住房貸款新規定已率先出臺。

　　在嚴格執行“建筑面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成”等規定的同時，上述銀行對多套購房的貸款申請，也有嚴格的審批規定。如中行要求：申請人若購買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5成，并提高貸款利率，以6.39%的利率標準進行上浮，至于購買第五套或以上申請人，銀行將不予放貸。

　　但記者也注意到，自7月1日起，上海調高了住房公積金的繳存基數，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點認為，這一政策調整意在鼓勵普通老百姓自住購房，而且確實會起到一定的促進作用。

　　市場人士亦指出，過去一年以來上海樓市行情不佳，房價呈下跌趨勢，本輪調控令市況更差，是維持穩定還是繼續打壓？政府自然頗費躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：“政府不會出臺更為嚴厲的調控細則。”

　　然而，據《中國經營報》記者了解，在最近一次房地產業內部座談會上，上海市房地局一位官員曾表示，“十一五”期間，預計上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區已出讓的存量土地，按規劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說，未來市場總量供過于求的情況，會更趨嚴重。

　　面對如此復雜多變的市場形勢，看來地方政府也需要權衡和抉擇。（王其明）