筆者的一個(gè)朋友，在二環(huán)附近買了套建筑面積160平米的房子。前不久筆者去看望他，這位朋友說，他準(zhǔn)備再過幾年將房子賣掉，到一個(gè)他看中的區(qū)域買一套80或者90平米左右的房子居住。
他看中的區(qū)域，確實(shí)是北京城的精華所在，但是筆者不理解他為什么要換一套面積更小的房子。他解釋了幾條原因，比如房子大了打掃不方便等，似乎也沒有多少說服力。
這次拜訪不到一個(gè)月，中央和有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施接踵而至。5月17日，國六條出臺(tái)；5月29日，九部委15條出臺(tái)。其中九部委意見規(guī)定，自6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
事情就這么巧。筆者的朋友剛剛表示要換套90平米的小房子，9部委就規(guī)定今后建房子，90平米以下的要占70%。
難道90平米有什么特殊的涵義嗎？
筆者上網(wǎng)查找，果真找到了一份資料。資料說，從一些發(fā)達(dá)國家的住房狀況看，住宅面積平均超過了100平米，但到了110-120平米后戶均面積就不再上升，還倒退回來，回到80-100平米。由此推測(cè)，80到100平米這個(gè)區(qū)間，是比較經(jīng)濟(jì)、合理、適用的。
筆者并不了解這些發(fā)達(dá)國家的戶均住房面積，是在一種什么樣的條件下，從120平米退到90平米。但是筆者相信，這種狀況對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是有參考價(jià)值的。中國的戶均住房面積，很有可能會(huì)重復(fù)這樣一種發(fā)展趨勢(shì)。
原因至少有以下3條：
其一，一個(gè)家庭的居住面積，有一個(gè)合理的數(shù)值。雖然小了不好，但也未必越大越好。如果一個(gè)家庭只有兩個(gè)人或者3個(gè)人，住在200平米、300平米甚至500平米的房子里，就會(huì)顯得空空蕩蕩，不一定舒服。
其二，隨著社會(huì)的發(fā)展，住房的私密性增加，每套房子的居住人口在減少。
中國人過去的傳統(tǒng)，講究幾代同堂，講究客人來了住在家里。這樣的傳統(tǒng)雖然熱鬧，也相應(yīng)削減了個(gè)人的私密空間。隨著社會(huì)的發(fā)展，這種情況也在出現(xiàn)變化。客人來了，住到附近的賓館，在城市里面已經(jīng)習(xí)以為常。而老人和子女，更多的是分開居住。也有子女，買了相鄰的兩套房子，一套自住，一套給父母住。這樣既可以就近贍養(yǎng)老人，也照顧了自己的隱私，兩全其美。不但老人，甚至保姆都有了新的安排。國內(nèi)有些小區(qū)，專門設(shè)有保姆的單身公寓。保姆就像上下班一樣，白天在雇主家做工，晚上回到自己的公寓。這樣雙方互不干擾，都擁有屬于自己的私密空間。
私密性的增強(qiáng)，帶來的戶均居住人口的減少，對(duì)戶均住房面積當(dāng)然有很大的影響。
其三，人類群居的習(xí)慣，對(duì)住房面積也有壓縮的功效。
雖然私密性增強(qiáng)了，但是人類畢竟是群居動(dòng)物。這種群居的要求，反映在住房上，就是要做到一點(diǎn)：感覺得到鄰居的存在。如果一個(gè)家庭，居住在一套房子里，因?yàn)榉孔拥拿娣e太大、或者離其他房子太遠(yuǎn)，從而感覺不到鄰居的存在，孤獨(dú)感就會(huì)出現(xiàn)。所以，一套房子，既要保證居住者的私密性，又不讓主人感覺到孤獨(dú)，讓主人清晰地感覺到鄰居的存在。也許90平米的房子，能夠恰當(dāng)?shù)貪M足這樣的功能需求。
對(duì)于九部委出臺(tái)的90平米住房這個(gè)限制，很多開發(fā)商的第一反應(yīng)就是反對(duì)，然后想辦法反制、化解。本報(bào)的相關(guān)報(bào)道，列舉了開發(fā)商的種種反制手段：比如，在戶與戶之間預(yù)留可拆墻，買的時(shí)候是兩套房子，墻一拆就成了180平米的大房子；再比如，將90平米以下的住宅建成5.8米層高，預(yù)留裝修躍層空間；再比如，將一套大房子分解成兩個(gè)或者三個(gè)產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行“傘式”銷售。
以上反制手段，看似聰明，實(shí)則逆市場(chǎng)需求、逆國家政策而動(dòng)，結(jié)果當(dāng)然是兇多吉少。開發(fā)商現(xiàn)在要做的，應(yīng)該是圍繞90平米住房，做周到的市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)致入微的戶型設(shè)計(jì)，以期贏得更多消費(fèi)者的光顧。
也許用不了多長時(shí)間，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)并接受這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：90平米，是大多數(shù)中國人、大多數(shù)中國家庭的理想家園。
(來源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：王義偉）
