為什么一個繁榮一個萎縮

　　德國房地產業的萎縮是個比較奇怪的現象，至少粗看上去如此。世界報說，在同一個10年里，英國、西班牙、美國等的房價都漲得很快，最高的達10年前的160%。而德國房價卻下跌。

　　專家們說了幾個原因。Ifs研究所所長斯臺凡.約克爾說，主要原因是經濟不景氣，“實際收入10年來連續下跌，失業人口增加”；安聯的房地產子公司Degi的總分析師拜耶勒說，由于德國歷屆政府都花錢促進給窮人住的所謂“社會房”的建設，使擁有自己的住房這一點失去了吸引力，需求少了，價格自然下跌；他還說了一個原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地產業得益于其它國家度假人在那里購買度假房，而德國這些年大量吸收的是窮到底的難民；另一個原因也是許多專家說到的，即德國人口呈減少趨勢。

　　中國房產業繁榮的因素，歸納起來大概有這么幾個：一是，經濟繁榮帶動全面，老百姓口袋里錢多了，也不怕背債了；二是，銀行貸款相對容易弄到，至少比德國簡單得多要求低得多；三是，人民幣的幣值普遍被認為是偏低的，是會不斷向上漲的，看好了這個，許多境內境外的人就把錢投到中國房產業里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空關著的房子，但就是看好這個貨幣因素；四是，中國從“公房社會”轉向“私房社會”，這個過程還遠遠沒有結束，還有大量的城市人口需要“自己的天空”；五是，中國的地區差、城鄉差非常大，人口城市化也就是說從農村走向城市這個過程可能需要上百年時間才能基本完成，住房的供應對象可以說是源源不絕的。即使美國經濟泡沫、房地產泡沫破滅，即使這導致中國經濟一定程度上的“硬著陸”，也不一定給中國房產業帶來致命的影響，因為中國有個長期積極因素，就是人口轉移的因素。

　　經濟和人口決定了房產市場，在德國如此，在中國同樣如此。中國：經濟繁榮讓人們有錢買房，人口轉移導致顧客資源不斷。德國：經濟的有限繁榮會導致房地產業有限上揚；不可能成為真正的移民開放國家，人口的減少因而難以阻擋，顧客資源成問題。德國房地產業總的說來現在是價格偏低，會往上走的，這也符合房地產業的普遍規律，但個別大城市好其它地區相對較弱的現象很難改觀。當然，也許也可以借一點新興發達國家的光。在德國的華人已經有不少買了房的，遠在中國的中國人也開始對德國房地產甚至農田感興趣(這幾天有消息說，朗朗也在柏林買了房產)。再加上印度等其它國家的因素，對德國房地產業可以起到一定推動作用。

　　稿件來源：德國之聲

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