樓市調控再深化 欲向閑置土地動手(5)

　　深讀

　　囤地動力:土地升值超開發獲利

　　都說房地產是暴利行業,很多人認為,真金白銀的賣樓是開發商暴利的來源。其實并不僅僅如此,有時候囤地捂盤帶來的巨大利潤,讓開發商能夠兵不血刃地收獲更多的利潤。拿下地之后,開發商完全可以囤地囤個三年五載,然后等區域配套成熟土地價值提升后再建設,哪怕不需要再投入資金建設,轉手出去也能獲得當年投資的幾十倍利潤。在巨大的利潤面前,開發商囤地不止似乎也在“情理”之中了。

　　自2005年“國八條”頒布之后,國土部多次出臺相關通知和規定,要求各地嚴查閑置用地。但每一次,預期中的暴雨到地方那里都轉變為綿綿細雨。其中,如何防止地方政府暗藏的“變相囤地”行為值得關注。

　　有一個極具代表性的例子。北京崇外大街與廣渠門內大街交匯處的一處至今仍空置的地塊,本該在2007年就建成。據介紹,該地塊當年的合同樓面價僅為96.7元/平方米。5年的閑置后,2010年7月3日,與該地塊緊靠著的北側遺留地塊,被裕昌置業以樓面價12133元/平方米競得,樓面價翻了126倍。這種升值的空間,比任何樓價的翻轉都要驚心動魄。

　　廣州同樣不乏這樣的案例。2004年,某開發商在金沙洲拿的一塊地,至今都沒有開工。據經緯行研究中心的數據顯示,當時開發商獲取地塊所支付的合同價款約為1182萬元人民幣,以此計算,折合樓面地價僅為230元/平方米,按照其地理位置以及金沙洲現時的地價水平,即使以較為保守的5000元/平方米的樓面地價計算,一塊僅為1000萬元出頭的土地,開發商坐等升值便獲利超2.4億元,地價升值接近21倍,可見其暴利。

　　這是低價等升值的暴利,同樣還有高價拿地的地王,他們囤地要不是因為企業資金運轉出現問題,要不就是為了使得其利益最大化,或者說是降低其成本,才會以囤地來等待升值。經緯行研究中心認為,囤地的背后,最大的原因就是企業的利益。

　　其實,對于閑置土地的處理,中央和地方近幾年來都抓得比較緊,廣州市年初金沙洲“地王”地塊由于閑置數年,最后被沒收并罰款4個億,鴻榮源這條“過江龍”顯得損失慘重。同時處理的還有其他四宗“地王”地塊。但這僅僅是冰山一角,囤地現象在這個土地稀缺的時代,顯得普遍和正常,而政府和開發商之間的博弈的天平,由于法律的不健全以及執行的不統一,至今仍然上下擺動。

　　日前傳言的國土資源部正聯手銀監會對全國1400多宗閑置土地的秘密清查中,廣州約有54宗閑置土地,用地面積接近192公頃,總出讓金額約5.87億元。六成以上都是住宅用地,最大的地塊占地面積近25公頃。廣州市國土房管局相關負責人表示,不少地塊已進入司法程序,進一步認定后,將征收土地閑置費或無償收回。但其同時也表示,每一塊閑置地的認定時間很難確定,有的資料清晰很快就能認定,但有的需要多個部門取證,預計有一批地塊會在今年內解決,但最終全部完成時間未定。

　　南方日報記者關麗