四問《北京市物業(yè)管理辦法》管理黑洞能否堵上？(2)

　　問題2

　　街道的角色到底是什么？

　　就是不備案

　　業(yè)主沒法辦

　　小區(qū)成立業(yè)主大會的最常見難題是什么？備案。

　　備案為什么難？用海淀區(qū)當代城市家園一位業(yè)主的話來說，一個秘訣，就是“拖死你”。

　　新的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，材料齊全的“應當當場予以備案”。這一規(guī)定針對的是此前存在的普遍問題——有關部門就是不備案，業(yè)主無法可辦。

　　2009年4月，海淀區(qū)當代城市家園選舉產生了第二屆業(yè)委會。

　　4月17日，業(yè)委會成員就將第二屆業(yè)主大會備案材料上報清河街道辦事處備案，辦事處卻不給備案，理由是小區(qū)業(yè)委會換屆沒有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個《公告》指導意見進行。指導意見要求，該小區(qū)換屆須由社區(qū)居委會主任任組長，社區(qū)居委會具體負責換屆。

　　對此，業(yè)主代表認為，《物權法》、《物業(yè)管理條例》和《指導規(guī)則》都沒有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會參與的工作組，以此為由不予備案于法無據。

　　業(yè)委會成立后的8個月內，業(yè)委會及業(yè)主代表多次向街道辦、區(qū)政府等部門遞交材料，爭取備案，但一直無果。2009年10月，新任業(yè)委會向海淀區(qū)法院遞交行政訴訟狀，要求街道為新任業(yè)委會備案，遭法院駁回。后業(yè)委會上訴至一中院，至今仍未審結。

　　從第二屆業(yè)委會誕生直至1年多后的今天，當代城市家園仍得不到街道備案。

　　根據北京市業(yè)申委的不完全統(tǒng)計，90%的小區(qū)在成立業(yè)主大會時遭遇這一“圈套”。原本簡單的告知性備案，在實際操作中成了某些政府部門執(zhí)掌業(yè)主大會成立生殺大權的“準生證”。

　　“備案既不是行政許可，也不是行政審批。但相關部門卻將其當做一種行政權力�！碑敶�城市家園新任業(yè)委會主任孫茂告訴記者，街道不備案引發(fā)的后果是，街道不進行備案，小區(qū)物業(yè)以此為借口拒絕與業(yè)委會簽訂正常的物業(yè)服務合同。而不簽訂合同，小區(qū)業(yè)主始終無法享受規(guī)范的物業(yè)服務。

　　值得注意的是，在此次出臺的新《辦法》中，規(guī)定必須提交的材料之一為“籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告”。

　　“如果組長一人拒不簽字，業(yè)主大會選舉出來的業(yè)委會就無法備案嗎？”當代城市家園業(yè)主周女士質疑。這也是記者聽到的最多的質疑：一個小區(qū)的業(yè)主委員會備案控制在一人手中，符合民主原則嗎？

　　周女士認為，“這一條規(guī)定赤裸裸地暴露出想讓業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立完全操縱在街道辦手中，因為籌備組組長已經明確規(guī)定必須由街道辦指定�！�

　　問題3

　　老物業(yè)耍賴不走沒辦法？

　　流血沖突不斷

　　老賴不曾遭罰

　　老物業(yè)耍賴不走，誰來買單？記者調查發(fā)現，老物業(yè)拒不履行交接義務，而在訴訟仲裁期間，雙方產生糾紛造成的損害，總是明確地轉嫁到了業(yè)主身上。

　　擁有1600多戶業(yè)主的豐臺區(qū)鴻業(yè)興園小區(qū)現在正經歷著這樣的“陣痛”：

　　2009年2月，鴻業(yè)興園小區(qū)召開第二次業(yè)主大會，通過決議授權業(yè)主委員會在與小區(qū)開發(fā)商、前期物業(yè)鴻基旺物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下啟動物業(yè)招標程序。2009年5月，雙方無法達成協(xié)議，業(yè)委會啟動物業(yè)招標程序。當年7月，北京億展資產管理公司中標，成為小區(qū)新物業(yè)，業(yè)委會與之簽訂了新的物業(yè)服務合同。2009年10月，小區(qū)召開了第三次業(yè)主大會，決議通過了新的物業(yè)服務合同。