四問《北京市物業管理辦法》管理黑洞能否堵上？(3)

　　2009年12月，新物業與老物業接洽，希望能順利完成物業交接。但鴻基旺物業拒絕交接，豐臺區小區辦、新村街道辦出面協調未果。

　　2010年3月，新物業向豐臺法院起訴，要求老物業撤離。但時至今日，距業主大會通過新物業合同已有8個月，老物業仍未撤離。

　　鴻業興園小區業委會趙主任向記者介紹，目前小區已經處于半癱瘓狀態，最突出的問題是由于車輛停放缺乏管理，業主間因車位發生過一起流血沖突。

　　而根據《北京市物業管理辦法》的規定，新物業“不得強行接管”。“不得強行接管之后怎么辦？沒有配套細則，就有縱容和激勵原物業服務企業拒不交接的反作用。”多名有“實戰”經驗的小區業委會負責人對記者表示，此條款中的“協商”并無任何法律約束力。

　　于啟波律師建議，業主大會決議和程序合法的前提下，應由建委組織交接，減少后續問題。

　　由于新物業無法進駐，2009年，包括樂府江南小區在內發生過10余起物業交接沖突，停水斷電、垃圾成山、停車管理陷入真空。

　　耐人尋味的是，至今未聽說有一家拒不撤離的老物業因此而遭受“罰款”。

　　問題4

　　業委會的命運會改觀？

　　從以前的被阻撓

　　變成將來被操縱

　　新《辦法》出臺后，罰與不罰，究竟誰說了算？

　　以一個13萬平方米的中小型社區為例，如一個月物業費3元/平方米，一個月的收入是39萬。如果以停車費來計算，以每車位每月500元計算，780輛車一個月的停車費是39萬。

　　按照《辦法》規定，就算物業公司一條都不遵守，所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業主尖銳地評論說，在物業費和巨額的公共收益面前，新《辦法》的權威性“如同一張廢紙”。

　　曾代理過多起物業案件的于啟波律師表示，《辦法》中對物業公司違法行為的處罰規定，易導致人們誤以為物業公司的嚴重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實上，按照有關法規，物業公司的違法違規行為可有停業整頓、吊銷執照、資質，沒收非法所得等處罰。

　　不過，更危險的是關于“雙啟動”的規定。根據《辦法》第十四條規定，開發商可以推薦業主代表申請成立業主大會，符合條件的業主也可申請成立業主大會。

　　這一規定被稱為“雙啟動”。

　　“開發商為了盤踞小區共有部分牟利，以前的做法是極力阻撓業主大會成立；阻擾業主大會炒掉前期物業；極力讓前期物業賴著不走。”鴻業興園小區業主李蒙認為，今后這一局面將發生根本改變。

　　“開發商會想方設法成立自己的偽‘業主大會’和偽‘業委會’。”李蒙說，稍有社區工作經驗的人就會意識到，“雙啟動”很可能變成“單啟動”，也就是只有開發商推薦的業主代表和召集的業主才能啟動成立業主大會。

　　海淀學知園業委會主任苗正華認為，開發商與業主是小區共有部分利益博弈的雙方，而今后將由開發商來推薦業主代表，“創造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處，在不久的將來便會一清二楚。 （記者 丁文亞）