三問樓市那點事兒：下半年將走向何方？(3)

　　商業(yè)地產(chǎn)緣何受到如此青睞。“一個原因就是這么多次針對樓市的宏觀調(diào)控，幾乎每次都是針對住宅市場。住宅市場的風(fēng)險較高。”平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民在論壇上透露，目前越來越多的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出對商業(yè)地產(chǎn)的熱心。

　　以萬科為例，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，曾經(jīng)宣稱專注于住宅市場的萬科從去年底開始轉(zhuǎn)變思路，宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅與持有物業(yè)比例將調(diào)整為8∶2。之所以放棄堅守只做住宅的理念，最主要的原因就是萬科深受2008年的調(diào)控影響，當(dāng)年凈利潤只有40.3億元，同比下降了16.7%。

　　在博鰲論壇上，對于商業(yè)地產(chǎn)抵御政策風(fēng)險的警示有著更為鮮活的案例解讀。

　　金地集團董事長凌克表示：“我們投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在2倍左右。如果長期持有辦公樓，包括租金回報，資產(chǎn)增值，這樣算下來投資了6年，有4倍多回報。” “做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值時段帶來的豐厚利潤。”鄒益民表示，商業(yè)地產(chǎn)的高回報率有著巨大吸引力。

　　也有開發(fā)商向記者表示，中國經(jīng)濟包括中國的房地產(chǎn)已經(jīng)度過了一個黃金十年，然而經(jīng)濟總存在周期性。一旦出現(xiàn)周期性調(diào)整，對住宅市場將是致命的打擊。“更多的房企開始考慮商業(yè)地產(chǎn)也出于對從宏觀經(jīng)濟周期的考慮。”

　　資金為王 加速金融創(chuàng)新

　　資金是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，地產(chǎn)融資一直都是博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點。這一次，房地產(chǎn)企業(yè)開始更多的談到地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

　　凌克表示，中國房地產(chǎn)的開發(fā)資金的來源主要有三個方面：自有資金、銀行資金和私募資金。而來自銀行的資金占比達(dá)到67%。

　　這種過度依賴銀行的現(xiàn)狀，在宏觀調(diào)控時就容易暴露出較多問題。萬科副總裁肖莉在主題演講中表示。過度依賴銀行，使銀行體系積累過多金融風(fēng)險、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢難以體現(xiàn)、債務(wù)短期化。資金來源和行業(yè)驚景氣度高度相關(guān)，共振加劇行業(yè)波動。預(yù)售款承擔(dān)過多融資功能，但驟然弱化又將產(chǎn)生金融風(fēng)險。民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

　　“房地產(chǎn)是十年九調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資基金可能是解決這樣一個怪圈的一條路。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金(北京)管理有限公司董事長張民耕表示。

　　張民耕看來，房地產(chǎn)基金的對房地產(chǎn)行業(yè)的作用體現(xiàn)在幾個方面，第一，能動員巨額的社會資金參與城市化進程和房地產(chǎn)開發(fā)中。增加供給，緩和供求矛盾，平抑房價，降低中國城市化的經(jīng)濟和社會成本。

　　第二，房地產(chǎn)投資基金促進行業(yè)分工細(xì)化，可以分化出房地產(chǎn)開發(fā)、投資、基金管理、營銷和物業(yè)管理，促進行業(yè)健康、精細(xì)、平穩(wěn)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投資基金使中小投資者能夠從源頭上進入房地產(chǎn)開發(fā)，分享城市和房地產(chǎn)開發(fā)紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。

　　肖莉認(rèn)為，要加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類似股票非公開發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。此外，向民間資本開發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng)新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金。