外資“曲線”攪局樓市調控(2)

　　國內開發商海外融資潛藏風險

　　受訪業內人士分析，外資近期在我國房地產時常頻繁活動，除了外資預期人民幣升值和看好中國房地產業投資前景，追求高額利潤回報以外，還有一個重要原因是，由于銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業融資困難，缺乏資金的房地產商通過多渠道面向海外融資，從而對外資流入房地產市場產生了推波助瀾作用。這也是一條外資“曲線”入境的新路徑。

　　國內開發商主要通過發行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進入中國樓市。位列國內10大房地產開發商的金地集團今年4月與瑞士銀行環球資產管理集團合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元；恒大地產6月通過私募股權的方式得到了5億多美元融資，主要的投資者為香港新世界發展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構；8月，碧桂園發布公告，將針對海外市場發行4億美元的5年期優先票據；早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

　　據不完全統計，在今年前8個月，金地集團、龍湖地產、遠洋地產等30多家國內大型房地產開發商相繼推出了海外融資計劃，融資總規模預計將達到100多億美元。僅僅在今年4月份一個單月，恒大地產、碧桂園等７家國內房地產開發商宣布在香港發行優先票據融資。

　　麥格里銀行集團中國區一位分析人員告訴《瞭望》新聞周刊，2008年是中國房地產企業轉向海外融資的重要一年；近兩年，中國房地產企業從銀行獲得貸款的不確定性受政策影響很大，因此，許多開發商急著構建一條穩定的海外融資渠道，使其開發資金來源更為多元化。

　　這位分析人員同時也指出，雖然中國房地產企業海外融資是應對國內銀行收緊貸款的好辦法，但其代價十分高昂，以發行5～7年期的海外債券為例，利率達10%以上。發行高息債券籌得了資金，但高額利息支付比率卻吞噬了企業的部分利潤，潛藏的債務風險不容忽視。

　　加強外資監管鞏固調控成效

　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴本刊記者，對于外資基金來說，中國內地正在進行的宏觀調控以及房地產成交的萎縮或許并非完全是壞事，這種調整背后可能醞釀著新機會。外資正在中國房地產市場坐收漁利，或者購置物業，享受日后房地產回暖后的溢價；或者以假股權真債權方式向內地房地產企業輸血，獲得高額債息。

　　“外資在國內房地產行業日趨活躍，對于國內房地產價格的推高作用也顯而易見。同時將導致國內產業結構及發展模式扭曲的態勢進一步惡化，也會造成國內財富分配不公現象加劇。”景乃權認為，當前，只有切實加強對外資的監管力度，才能有效鞏固房地產調控成果。

　　首先，對外資投資房地產的政策進行梳理和督促落實，對地方政府吸引外資進入房地產還要有特別規定。今年4月，國務院《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》發布，明確了除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核準之外，其他由地方政府有關部門核準。商務部也于6月份發布《關于下放外商投資審批權限有關問題的通知》，再次對該審批權下放進一步說明。但是，審批權的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產。