各方聚焦樓市二次調控 是否能降房價仍存分歧(5)

　　黃金周樓市冷熱不均

　　東南門戶區表現搶眼

　　10月初，樓市延續了過去兩個月的反彈，呈現平穩上行的態勢。據北京市房地產交易管理網統計數據顯示，十一黃金周期間(10月1-6日，下同)，全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為782套，較2008年和2009年同期分別增加了46.2%和41.2%。盡管大勢出現回暖苗頭，但記者調查發現，各板塊表現不一。核心區諸多高端住宅成交冷清，城南以及東南門戶區，受樓盤促銷影響，表現搶眼。

　　樓市冷熱不均

　　近日，記者從北京市房地產交易管理網了解到，10月1～6日，全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量確實為782套，雖然環比國慶前一周出現下跌，但與去年同期相比，上漲了44%。

　　盡管黃金周整體表現較為平穩，但從9月份以來各住宅板塊來看，兩極分化嚴重。據近日新浪樂居聯合鏈家地產獨家發布的數據顯示，位于望京的東湖灣名苑，位于東直門的鉑晶豪庭，以及位于豐臺區右安門的嘉特美大廈等5個樓盤出現零成交。

　　與之相比，大興樓市依然保持著較高的關注度。保利茉莉公館、金地仰山、綠地西斯萊公館等多個項目熱銷。除此之外，位于CBD東南門戶區的多個樓盤亦反彈明顯。比如地處五方橋板塊的海棠公社，其于10月中旬即將推出的180-300平方米下疊產品，黃金周期間現場客戶到訪量劇增。

　　樓盤促銷升級

　　近期樓市的冷熱不均，加之國慶前，住建部、銀監會、國稅總局等部委，發布了包括提高購房貸款首付款比例，減少稅收優惠等五項調控措施，使得各樓盤紛紛加大促銷力度，或打折降價，或采取“低開”策略。

　　近日，記者實地采訪多個樓盤了解到，受此次調控影響，各區域樓盤不得加大促銷力度，或采取低開策略。首當其沖的當屬通州。據了解，珠江拉維小鎮不久前推出96套特價房，團購單價可直降萬元，最低1.58萬/平方米，均價1.68萬元/平方米。這是通州樓市近期最大降幅。而計劃在9月份推出865套房源的華業東方玫瑰，開盤價預計在1.6萬元/平方米左右，比周邊一些二手房售價還要低。此前領漲到2.5萬元/平方米的個別項目也預計在9月初推出后期樓盤，憑VIP卡最低購房價為1.58萬元/平方米，直接下調近萬元。

　　近日，通州樓市的調整，迅速向其他板塊蔓延。以臨近東南門戶區為例，富力又一城推出部分特價房均價19000萬元/平方米。據悉，同樣位于該板塊的海棠公社，不久前推出5號樓、7號樓特價房源，均價18000元/平方米，總價320萬元起。產品形式為180-300平方米的下躍，全現房銷售，并贈送30-60平方米花園。

　　門戶區擔綱東擴先鋒

　　如果將近期頻頻推出特價房的通州和東南門戶區進行比較分析，后者的優勢是顯而易見的。首先，就通州而言，盡管有通州新規劃作為區域長遠發展的支撐，但新政前的房價已經透支了幾年后的房價水平。加之持續4個多月的低迷銷售，導致開發商資金壓力加劇，并且，近期以來入市純新盤明顯增多等因素，都構成了通州房價上漲的阻力。

　　反觀與通州相鄰的東南五環，作為CBD東擴的重要戰略要地，在不久前召開的首屆城市規劃設計論壇上，垡頭及輻射范圍正式被定位為“門戶區”。受此利好影響，該板塊近期以來一直保持著較平穩的局面。主要原因即供量稀缺。以五方橋板塊為例，僅海棠公社等屈指可數。此外，從產品性價比分析，僅需18000元/平方米，就可以享受到海棠公社別墅級社區，以及周邊優美的自然環境，而同樣的價位，在通州只能購買一處普通住宅。

　　據北京柏基置業有限公司總裁謝琳介紹，未來垡頭商務區的綠化面積將不低于140萬平方米，并在蕭太后河、大柳樹溝河道兩岸設計開敞空間，讓人們可以享受親水景觀。

　　從海棠公社所在位置來看，周邊高爾夫公園、古塔公園、皇家棗園、白鹿公園與京城花圃基地等五大公園環繞，構成了“天然造氧機”，令整個海棠大社區，空氣質量長期良好。此外，社區內部20000平方米的坡地，最大限度地保留了原生地貌、樹木，配以溪流、淺灘等，在同類項目中較為少見。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 張蓓 桂瑰