排隊(duì)搖號(hào)、爭(zhēng)搶購(gòu)房卡這樣的熱鬧場(chǎng)面再度回歸樓市，當(dāng)5月的總成交量創(chuàng)下歷史新高之后，專業(yè)人士一方面擔(dān)憂市場(chǎng)過熱盛景下潛伏的隱患，一方面無不異口同聲地宣稱現(xiàn)在又進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”。
內(nèi)環(huán)沿線的房子漲了，新江灣的房子漲了，三林的房子漲了，九亭的房子也漲了。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入6月后，許多樓盤的平均成交價(jià)格的上漲幅度已經(jīng)突破20%，甚至更多。“買漲不買跌”，這條鐵律從來不單適用于股市，在樓市同樣為眾人所認(rèn)可。
與去年樓市從低谷緩緩走出的情形不同。2006年的房產(chǎn)市場(chǎng)，還是以結(jié)婚購(gòu)房、拆遷購(gòu)房構(gòu)成的剛性需求主導(dǎo)樓市；而2007年，在剛性需求未減弱的情況下，為提升居住品質(zhì)、改善居住生活的柔性需求逐漸抬頭，以二線藍(lán)籌的發(fā)展態(tài)勢(shì)一路走高，最終和剛性需求成為兩股主宰市場(chǎng)走向的強(qiáng)大力量。
在二手房市場(chǎng)，中小戶型房源成為交易主流產(chǎn)品。中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，改善型需求客戶逐步取代首次置業(yè)的剛性需求客戶，占到總量的六成左右。可以預(yù)見，類似的柔性需求客戶將轉(zhuǎn)換成為未來二手房市場(chǎng)的主力軍。相比剛性需求，柔性需求的購(gòu)房者，不但注意房屋總價(jià)，便捷的交通和完善的生活配套也是其考慮的重要因素。由于目前在售新盤主要集中在外環(huán)線以外，市區(qū)內(nèi)多為中高檔大戶型房源，對(duì)于普通自住客來說，二手房成為置業(yè)主要對(duì)象，因此，中小戶型二手房成交活躍。甚至有部分中介為獲得更多新房源，模仿新房市場(chǎng)，推出許多新鮮促銷手段。
根據(jù)易居中國(guó)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年上海住宅成交量高達(dá)3300萬平方米，2005年只有約1800萬平方米，2006年回升至約2200萬平方米。不難看出，在過去兩年持續(xù)的宏觀調(diào)控政策之下，上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機(jī)需求銳減的同時(shí)，普通市民的改善型需求亦陷入觀望，只有剛性需求仍“一枝獨(dú)放”。隨著股市獲利資金回流，改善型需求從慢慢復(fù)蘇躍升至樓市主流力量之一。
專家表示，樓市短時(shí)期的供不應(yīng)求勢(shì)必推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。而“剛?cè)岵?jì)”的樓市結(jié)構(gòu)變化也正印證了調(diào)整協(xié)調(diào)供求關(guān)系的矛盾，才能推動(dòng)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。(王巍立)
