近期，中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風險自查。特別提到要進行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”，尤其是進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力的測試。

　　筆者認為，“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”隱含了兩個意味深長的信號：其一，管理層對銀行系統(tǒng)潛在的風險深為擔憂。其二，新一輪真正強有力的調(diào)控政策或即將展開。

　　通常情況下，銀行的房地產(chǎn)信貸風險在房價下跌的時候才容易釋放出來，而在上漲過程中很難發(fā)生。這是由各個方面的因素決定的。首先，在房價上漲過程中，房屋的價值處在增值軌道內(nèi)，貸款者倘若暫時還不起貸款，他寧肯去找親戚朋友借錢還貸也不愿意違約，當然，此時借錢還貸的難度相應也比較低，逐漸升值的住房本身就是最好的信用擔保。其次，在房價上漲過程中，即使貸款者還不了貸款，也無法借到錢，買房者仍然可以通過賣房的方式變現(xiàn)，將盈利部分收入囊中，將還貸壓力轉嫁出去。

　　但是，凡事都有一個限度。倘若房價上漲過快，新貸款者將被迫承受更大的壓力。以深圳為例，今年1-5月其房價比去年上漲了超過50%，這意味著貸款買房者的負擔同時增大，由于各種因素還不起貸款的幾率也相應增大。

　　事實是最好的證明。7月24日，媒體披露了上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)：今年上半年，上海市新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，即同比多增86%，其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款的。

　　更大的隱憂在于，銀行普遍看好下半年乃至未來房地產(chǎn)行業(yè)，不但不及時采取行動防范、控制風險反而在進一步擴大風險。比如，針對那些償還不了貸款的買房者，銀行推出了“寬限還款”業(yè)務。所謂的“寬限還款”，按照銀行的說法，就是指在一定時間的寬限還款期內(nèi)，貸款人可以只償還利息，不償還本金或者只償還一部分本金，以保證現(xiàn)金流的充沛，幫助貸款人實現(xiàn)其他的理財目標。

　　這樣看起來似乎兩全其美，銀行進一步增加了貸款利息收入，遭遇資金困境的人得到了延期還貸的機會。但是，由于本金償還延遲，貸款人以后需要多支付一定的利息作為“寬限還款”的代價，利息負擔進一步增加，為以后的還貸違約埋下隱患。“寬限還款”等于為銀行和買房者同時套上一個沉重的枷鎖。

　　由于近年來銀行在房市貸款中嘗盡甜頭，他們已經(jīng)不知道風險為何物。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起，這意味著其經(jīng)濟實力難以支撐還貸的壓力，這個簡單的道理何以被銀行忽略？因為銀行要搶占市場，根據(jù)他們的一貫印象，搶到客源就意味著利潤。

　　可怕之處在于，房地產(chǎn)領域對銀行貸款有依賴性的，不僅包括買房者，還包括房地產(chǎn)開發(fā)商，盡管有關部門已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金作出明確規(guī)定，要求房地產(chǎn)商的自有資金必須達到35%才能申請銀行操作委托貸款業(yè)務，但在逐利的大目標下，在搶奪市場蛋糕的競爭壓力下，這一規(guī)定很難真正執(zhí)行。7月21日，有媒體報道說，某銀行日前特意給各下屬行發(fā)了一個有關放寬房地產(chǎn)開發(fā)商貸款審批的通知，把對房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以由原審批階段的四項許可，縮減為三證，之前銀監(jiān)會關于商業(yè)銀行對未取得四證的項目不得發(fā)放任何形式貸款的規(guī)定被架空。

　　由于以上原因，銀行成為房地產(chǎn)領域最大風險承擔者，莫說房價下跌，即使房價停止上漲，房地產(chǎn)相關的貸款風險也會逐漸浮現(xiàn)出來，成為銀行的不可承受之重。

　　問題是，從目前的情況來看，房價的瘋長對民生的蠶食和對社會穩(wěn)定的危害越來越大，嚴厲的房市調(diào)控政策出臺不過是早晚的事情，銀監(jiān)會要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試”或可視為調(diào)控政策即將出臺的一個信號，即決策層開始認真評估房價下跌可能給金融系統(tǒng)帶來的負面影響。顯然，如何面對未來可能到來的風險，銀行已不應該再漠然置之了。(瓏銘)