在近日的某房地產高峰論壇上，董微(化名)在不停地跟參會人士交換名片。作為北京某資本公司的一名投資經理，董微的名片上印有“物業土地項目收購，地產合作項目開發”的字樣。

　　而董微背后的實際投資者則是京城某一知名的貿易集團。“目前我們已經收購了兩個北京的二級資質房地產企業，包括其已建的物業項目和土地。”董微說，該貿易集團的目標在于趁機進入房地產開發領域。

　　據了解，目前市場上有不少這樣的小資本，它們的目的在于趁市場低迷入市分羹。

　　市場低迷帶來機會

　　“其實早在幾年前，我們就想進入房地產市場了，但是前幾年房地產市場太‘熱’了，我們沒機會。”董微表示，對于沒有資源基礎的該貿易集團而言，要想前幾年在房地產市場上分得一杯羹實屬不易。

　　“但是現在房地產企業都缺錢，特別是一些中小型的房企，銀行不給貸款，他們沒辦法，只能眼巴巴地把物業或土地轉手。”董微目前已經與20幾個企業進行了洽談。

　　“我們目前洽談的主要是一些國有企業的項目，因為這類項目的糾紛少，手續比較齊全。”董微稱，洽談中，國有企業更愿意找一些知名的資本進行合作或轉讓。

　　“我們對項目的地段、規劃比例等要素進行考察后，再對各種審批手續進行審核，沒問題了，就簽收購合同，給錢。”董微說，除了收購外，他們也考慮以合作的方式進行地產項目的開發。

　　據董微介紹，該貿易集團收購項目或土地后，并不是要轉手從中賺取差價，而是準備長期持有，通過收購的方式獲得一定的人力、物力資源，進軍房地產市場。據悉，該貿易集團已經下設了專門的房地產子公司。

　　知名的房地產融資專家、對外經濟貿易大學國際金融學院教授宋國良表示，房地產市場的下行對于小資本來說是入市的機會，“但是房地產市場十分復雜，需要投資者很專業，不像炒股票那樣誰都可以加入。這些局外的新加入者的運作能力和經驗都值得考驗。”

　　分羮不易抄底更難

　　在樓市低迷時期，“抄底”一詞很流行，但董微告訴記者，實際上他們在收購項目的談判上，很難壓低價格。

　　“我們收購考慮的是有升值空間的項目，而房地產商已經很成熟，他們不會虧本賤賣有升值空間的項目或土地。”董微介紹，“實際上，我們也沒有奢望能夠得到便宜的項目。”

　　盡管沒有透露已經收購的兩個房企所花費的具體金額，但據董微介紹，已建未售項目再加上未開發土地，“至少得幾個億吧！”他表示，與眾多資本注資商業地產項目不同，該貿易集團的目標鎖定優質的住宅項目。“雖然金融危機導致了商業地產過高的空置率，易壓低收購成本，但是商業地產比住宅運作還要復雜，而且商業地產的蜜月期或許在十幾年后，我們暫時不考慮。”

　　雖然低迷的房地產市場迫使一些負債率較高、資金無法運轉的房企“割肉”，但是對于像董微這樣的小資本而言，在收購成本上幾乎沒有壓價的機會。

　　宋國良認為，目前一些小型機構的個別收購行為確實夠不上抄底，他們在資金實力和市場信譽上都沒有優勢。對于他們來說，選擇房市低迷時期進入房地產市場，風險依然很大。

　　“誰也不能確切地說房地產市場價格已經到底了，而且廉租房、經濟適用房等低價格的房源對未來的商品房住宅市場沖擊很大。把握時間、篩選項目的能力是小型投資機構最大的‘短板’，買了之后再持有一段時間，風險很大。”宋國良說。

　　他介紹，這類小型的機構在當前房地產市場不明朗時，可以選擇與產業結合的差異化的項目來進行投資運作。“比如類似上海迪斯尼附近的商業或住宅項目。”(蘭亞紅)

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