最新的統計數字顯示，呈現“價高量減”態勢已有一段時期的京城高檔住宅市場仍未有所改觀。6、7兩月入市的項目中不少項目出于銷售情況不甚樂觀而出現了“高開低走”的狀況。對此，有業內人士認為，近幾個月以來，房價持續走高、股市震動等諸多因素帶來的“內資”的萎縮以及外資的“匿跡”現象，是造成京城高檔住宅市場銷售表現黯淡的關鍵。

　　本周一，北京市房地產交易管理網公布了北京市第二季度商品住宅期房、現房項目成交均價排行榜，而排行榜顯示的統計數據再次證實了目前京城樓市高檔住宅“價漲量跌”的事實。根據統計，在期房銷售均價排行前30名的名單中，19個項目的可銷售套數超過了100套，有的甚至達到了870套，但有18個項目卻在二季度連10套也沒賣出去。如可售住宅達870套的建外銀鉆公寓第二季度顯示僅成交了1套，就連第二季度的銷售季軍上院天恒公寓也只賣出1套，而加上在第一季度賣出去的2套，整個上半年項目僅僅賣出3套。

　　房價走高“嚇退”外資

　　曾經在中國內地樓市興風作浪的外資，近段時間似乎進入了“蟄伏”期。DTZ戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬告訴記者，進入今年二季度以來，外資在內地樓市的擴張速度明顯減速，基本上沒有什么大單成交。記者在該公司住宅部就職的高級董事岳鋒鋼處也聽到了同樣的“抱怨”。面對外資紛紛選擇“蟄伏”，岳鋒鋼認為，主要是由于隨著內地樓市的不斷升溫，導致許多外資對內地樓市的升值空間產生了憂慮，加大了投資者的風險，同時內地股市大漲在一定程度上也吸引了一部分外資的流向。

　　按照以往的市場，目前高檔住宅銷售市場的旺季，或許也正是因為如此，部分開發商出于對市場的樂觀預期與項目品質的自信，紛紛上調了銷售價格，而這也被業內人士認為是導致目前高檔住宅銷售市場平均售價繼續上升的原因之一。但在價格上漲的同時，受到股市波動以及限外、加息等調控政策的影響，卻讓高檔住宅銷售市場上的觀望情緒還在繼續。因此，對于處于傳統旺季的高檔住宅銷售市場來說，需求卻是略顯不足。

　　值得關注的是，在高檔住宅市場交易量不活躍的同時，京城一些酒店服務公寓供應量卻出現大幅增長，市場競爭更加激烈。而為了增強吸引力，京城部分項目開始相繼推出促銷活動，如租金折扣、換購積分等。這些假促銷活動的出現使得今年第二季度酒店服務式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同時二季度酒店服務式公寓的空置率小幅下降至20.3%。

　　同樣，出租公寓市場也表現得非常活躍。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅為8.8%。租金方面則小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅為1.2%。岳鋒鋼認為，這主要是由于跨國公司在華業務的擴展，更多外籍管理人員來到中國工作，租賃需求亦隨之增長。

　　同時岳鋒鋼介紹，在三季度大多數酒店服務式公寓都將會出臺奧運期間的租金報價，預計提高后的租金最高將會達到目前租金水平的4倍以上。同時，為保證奧運期間的客房供應，部分酒店服務式公寓在三季度有可能暫停接受長期租約。受到這樣的影響，預計未來酒店服務式公寓的平均租金將會出現一定程度的上升。

　　供應增加 “高開低走”

　　根據DTZ戴德梁行的統計顯示，與上季度相比，第二季度高檔住宅銷售市場供應有所增加，物業類型主要集中在公寓方面，而在別墅方面卻供應相對較少。預計在三季度高檔住宅市場新開盤項目將會有所增加，主要集中在東長安街、第二使館區及順義別墅區板塊。而預計開盤項目在地理位置、區域環境及項目品質等方面的優勢，將會拉動高檔住宅銷售市場的平均售價繼續走高。

　　來自京城多家專業機構的統計數據則顯示，7月北京新盤預計放量將達54個，其中公寓放量將出現今年以來的第二次高峰，成為京城當月純新盤供應主力。價格方面，包括美倫堡、中關村公館、燕莎·Class、光大懿品、中廣·宜景灣等新項目的開盤價在12000元/平方米—23000元/平方米之間。而我愛我家控股公司副總裁胡景暉表示，絕大多數在7月開盤的新盤普遍都要比周邊二手公寓的價格高出5000元以上。

　　事實上，在價格走高的同時，由于其中不少項目的銷售情況并不是很好，多數新開盤項目的售價都變成“高開低走”；而這似乎也從某一方面再次證實了之前京城高檔住宅市場“價漲量跌”的事實。(賴大臣）