在經(jīng)歷并不出色的“銀十”市場(chǎng)后，滬上樓市進(jìn)入了11月，從目前最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，整個(gè)上海的房地產(chǎn)11月以來(lái)成交量環(huán)比繼續(xù)下滑的同時(shí)，商品房成交均價(jià)也出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降2.16%。與此同時(shí)11月二手市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的亮點(diǎn)，那就是中高檔二手房成交量走高。

　　【二手房市場(chǎng)】

　　11月上旬中高檔二手房放量走高

　　與新房市場(chǎng)相對(duì)低迷的狀態(tài)不同，滬上二手房市場(chǎng)可謂亮點(diǎn)鮮明。據(jù)信義房產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，11月上旬，上海市中高檔住宅二手房成交量較10月同期相比大幅提高，在放量的同時(shí)，價(jià)格也略有上升但升幅不大，其中，高檔住宅的成交量占比明顯增多。較10月上旬單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下成交量占78.2%相比，11月上旬這個(gè)房?jī)r(jià)區(qū)間的成交量雖然總量相當(dāng)，但占比明顯減少。隨之而來(lái)的，11月上旬單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上成交量明顯放量。其中，單價(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)元區(qū)間比10月同期增長(zhǎng)2倍多，單價(jià)3萬(wàn)-4萬(wàn)元區(qū)間比10月同期增長(zhǎng)近1倍，而單價(jià)4萬(wàn)元以上成交情況也非常顯著。其實(shí)從10月份開始，滬上部分區(qū)域的中高檔二手房的成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，相比其他區(qū)域交易量驟減的近況，浦東聯(lián)洋板塊二手住宅交易量在10月不降反升，領(lǐng)跑浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域.在聯(lián)洋板塊近期成交的案源中，總價(jià)300萬(wàn)-600萬(wàn)元總價(jià)的中高檔樓盤成交增長(zhǎng)較為明顯，10月整體成交量相比9月同期增長(zhǎng)15%左右。

　　信義房產(chǎn)有關(guān)人士分析，從10月中旬開始，滬上中高檔二手房掛牌量就成上升趨勢(shì)，但當(dāng)時(shí)由于種種原因造成買方觀望。進(jìn)入11月，隨著二手房掛牌量的逐漸增多，供求矛盾得到一定的緩解，市場(chǎng)供求矛盾稍有緩和，可供購(gòu)房者挑選的余地增多，賣家也不再像前幾個(gè)月不斷跳家，價(jià)格有所松動(dòng)，所以，相當(dāng)一部分具有剛性需求的購(gòu)房人群，在短暫觀察新政具體實(shí)施后的動(dòng)向覺得房?jī)r(jià)沒有急劇變化的趨勢(shì)之后，還會(huì)馬上出手購(gòu)買，畢竟暫時(shí)的觀望不敵現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房需求。

　　【寫字樓市場(chǎng)】

　　量?jī)r(jià)齊跌，成交均價(jià)下滑近15%

　　與住宅市場(chǎng)相同，進(jìn)入11月后滬上寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月滬上寫字樓雖然銷售總面積比上月減少近一萬(wàn)平方米，但銷售市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格上升，平均銷售價(jià)格為18186元/平方米，比上月環(huán)比上升16%。但進(jìn)入11月后，成交量下降的同時(shí)，成交均價(jià)也出現(xiàn)下滑，佑威&天天房展網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月后的第一周內(nèi)(10月30日-11月5日)滬上辦公樓的成交均價(jià)為14993元/平方米，環(huán)比下降14.97%。

　　同時(shí)上海樓市產(chǎn)權(quán)式寫字樓成交行情量?jī)r(jià)齊跌，共成交393席寫字間4.08萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比下降12.26%。平均成交價(jià)格環(huán)比下滑14.97%，為14993元/平方米。套均面積也增加3平方米，為104平方米。但均價(jià)下滑使得平均成交總價(jià)由上周的178.62萬(wàn)元下降22.97萬(wàn)元，為155.65萬(wàn)元。區(qū)域市場(chǎng)方面，普陀區(qū)憑借綠洲中環(huán)商務(wù)中心和盛勤商務(wù)樓項(xiàng)目熱銷傲視整個(gè)上海辦公樓市場(chǎng)。另外兩個(gè)表現(xiàn)較好的板塊是金橋、江橋板塊，金橋板塊本周售出66間3328平方米寫字樓，均價(jià)13922元/平方米；江橋板塊售出17間寫字樓2978平方米，均價(jià)6700元/平方米。

　　【新房市場(chǎng)】

　　供應(yīng)銳減加速樓市降溫

　　進(jìn)入11月，上海樓市供應(yīng)量趨于萎縮，已經(jīng)連續(xù)兩周下降。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示，10月30-11.5日一周內(nèi)僅有17.60萬(wàn)平方米的商品房(剔除動(dòng)遷、配套，下同)上市，供應(yīng)量較上周銳減30.30萬(wàn)平方米。其中商品住宅僅有9個(gè)樓盤推房，12.85萬(wàn)平方米的供應(yīng)量較上周下降18.33萬(wàn)平方米。不僅如此，在新房供應(yīng)在區(qū)域上也更不均衡，寶山、閔行、青浦三區(qū)幾乎將本周的商品住宅供應(yīng)量瓜分一空。原本已較為低迷的上海樓市在供應(yīng)銳減的夾攻之下，進(jìn)入11月后的一周內(nèi)走出量?jī)r(jià)齊跌的下行態(tài)勢(shì)，商品房成交量環(huán)比下降7.49%，為52.12萬(wàn)平方米。其中商品住宅成交量環(huán)比下降1.90%，為40.36萬(wàn)平方米。購(gòu)房者最為關(guān)心的成交均價(jià)方面，周商品房均價(jià)環(huán)比下降2.16%，為10195元/平方米。而商品住宅均價(jià)環(huán)比降幅稍小，為1.80%，周均價(jià)為10433元/平方米。

　　與此同時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，10月29日-11月4日單周內(nèi)商品住宅僅新增供應(yīng)量19.92萬(wàn)平方米，環(huán)比明顯下降13.26萬(wàn)平方米，降幅為39.96%，商品房、商品住宅以及商辦類物業(yè)成交量均有所下滑：商品房周成交量69.07萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10.18%；商品住宅單周成交32.66萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.44%；商辦類物業(yè)周成交面積下滑至8.72萬(wàn)平方米，較前一周降幅為13.76%，商品房成交均價(jià)方面則是持續(xù)下挫，單周均價(jià)降至8706元/平方米，環(huán)比下跌1.97%。

　　對(duì)此佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，今年上海樓市旺季提前爆發(fā)，傳統(tǒng)的“銀十”不復(fù)存在使得開發(fā)商推房意愿下降，年內(nèi)將無(wú)法再現(xiàn)今年9月底10月初那樣放量供應(yīng)的大好形勢(shì)，而本周不足20萬(wàn)平方米的商品房供應(yīng)量將使得上海樓市走勢(shì)更加充滿異數(shù)。正是因市區(qū)可售房源不多、房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房者被迫更多地在近郊區(qū)域下單購(gòu)房。從交投雙方不謀而合的謹(jǐn)慎市場(chǎng)行為分析，上海樓市已進(jìn)入盤整，年內(nèi)量?jī)r(jià)走勢(shì)均趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)在年底前商品住宅很難走出低迷。(李琛)