東奔西跑4個月，看了不下20個樓盤，小付最終無奈地推遲了購房計劃。

　　4月初，在北京工作了近3年的小付決定買房。懷揣著自己的存款加父母“贊助”的20多萬元，小付計劃買一套60平方米左右的小戶型。“房子小點，負擔不會太大。”小付說。

　　作為“國六條”房地產市場宏觀調控政策的重點，自去年下半年以來，“90平方米以下住房需占開發建筑總面積70%以上”的政策實施已經一年多。小付準備買房時，相關的新聞都在預測“中小戶型樓盤將放量入市”，這更堅定了小付買小戶型的信心。

　　然而，4個月的看房經歷，小付每次都失望而歸。大多數樓盤的小戶型房所占比例很小，而且往往被設計在一幢樓的“犄角旮旯”里，位置、戶型和采光都很差。少數真正達到“90平方米以下占70%”的樓盤，銷售實在太火爆。5月中旬，北京一個小戶型樓盤開盤，小付提前兩周打電話即被告知“一期已經認購完了。”

　　“政策里說的中低價位、中小套型的房子，到底在哪里？”小付不解。

　　數據也印證了小付的感受。從北京市房地產交易網每月獲批入市的小戶型占比情況來看，今年1至4月份分別為15%、13%、5%和15%，均不足兩成，直至7月份，開盤的中小戶型項目占比也剛剛超過三成。所謂的“放量”態勢并未呈現，離70%的目標還有較大差距。這種情況并非北京獨有。據南京網上房地產提供的最新數據顯示，90平方米以下的中小戶型占全市總上市面積的比例僅為25%。

　　國家發改委公布的數據顯示，今年1—6月，全國住宅完成投資同比增長30.8%，其中90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。在房價加速上漲的背景下，供應結構調整的步伐顯然緩慢。

　　單價漲得快，面積小了總價高了——

　　怎么越調控越買不起房

　　“90／70”政策遲遲沒有顯現效果，上半年房價卻在一路上揚。7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，創下近年新高。而該政策出臺的另一目的——通過限制套型面積來降低房屋總價，也讓不少當初為之歡欣鼓舞的人頗感失望。

　　小孫在上海一家網絡公司工作。3月份他看過一個精裝修小戶型樓盤，開盤價15000元，稍一遲疑，半個月后漲到了18000元。“即使買建筑面積60平方米的一居，使用面積只有40多，也要100多萬，太高了。”售樓處工作人員告訴他，房子供不應求，不少人一下買兩三套，因此價格漲得很快。

　　單價上漲，有成本增加的原因。湘江偉業投資有限公司董事長方明理告訴記者，中小戶型設計復雜，單位面積內需要更多的墻體和廚衛等造價較高的功能性空間，相同區域內人口密度增加也導致車位等配套成本增加。但這只是一方面的因素，更重要的還是供需不平衡。“新政一出臺，以前賣不動的大戶型反而成了稀缺商品，賣得特別好，價格漲得很快，一定程度上拉高了整體的房價。”方明理說，“一套六七十平方米的小戶型動輒上百萬元，普通的中等收入者其實很難買得起。”

　　而開發商也在千方百計抬高價格。有的開發企業一再推遲開盤時間，或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開盤，“每次新開盤都可以漲一次價，這種情況在中小戶型項目中尤其明顯，因為實在太好賣了。”一位房地產業內人士說。

　　開發周期長，開發商不積極——

　　中小戶型供應量上不來

　　“90／70”政策正式實施至今已經一年有余，為什么市場的反應如此冷淡？

　　中國房地產及住宅研究會副會長張元端認為，中小戶型供應量偏小主要是房地產項目開發周期所致。一個房地產項目從立項、規劃、審批到正式開工，至少需要兩三年，大一點的項目甚至要3到5年。他預測，根據一般房地產項目開發的周期，從今年底開始中小戶型項目會加速上市，“明年上半年上市的中小戶型比例有望大幅提高，將逐漸接近70%的要求。”

　　不少開發商對該政策疑慮觀望，也是中小戶型遲遲沒有實現“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的廣州開發商認為：“現在中小戶型賣得非常火爆，但真正達到70%的比例以后，產品同質化現象將很嚴重，銷售將出現困難。何況，實際的需求量究竟有沒有這么大也是問題。現在很多人購買小戶型是一買幾套，帶有明顯的投資目的，一旦市場情況發生變化，這部分需求會大量減少。這都是大面積開發小戶型的風險。”

　　為避免風險，在房價上漲較快的時期多賺錢，一些開發企業玩起了“貓膩”。部分企業將兩套90平方米房子設計成可打通成一套的，或將每層90平方米的復式套型分成兩套規劃銷售等，“看上去賣的是中小戶型，但兩三套一賣，實際上還是大戶型，甚至是超大戶型。因此真正的中小戶型市場供應顯得不是那么旺盛。”

　　盤活二手房、優惠出讓土地——

　　期盼調控手段更多元

　　“目前實際供應不足的是中小戶型的新房，如果算上存量房，市場上的中小戶型應該超過80%。”北京師范大學房地產經濟研究中心主任董藩告訴記者，在長達幾十年的福利分房的時代，我國曾經建設了大量中小戶型住宅，這些中小戶型構成了目前存量房的主體。“如果把這幾十億平方米的存量房倒出來，可以在很大程度上緩解目前中小戶型供不應求的情況，實現調整住房供應結構的目標。”董藩說。

　　方明理也認為，有關部門對房地產市場的調控應該拓展思路，不僅著眼于新房，也要做大二手房交易。“目前二手房交易的成本還比較高，買一套80萬元的5年以內的二手房，各種稅費、中介費就超過10%。”

　　針對“90／70”調控政策達不到預期的現狀，董藩認為，有關部門應該采取更多的經濟手段，促使買賣雙方更加青睞中小戶型。比如對中小戶型為主的項目優惠出讓土地、延長貸款期限，對購買中小戶型的消費者進行貼息或將來減免物業稅等，都將是有效的經濟手段。(王煒）