在《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)即將實施四周年之際，今天傍晚，中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》以及新《條例》全文。《條例》將從今年10月1日起和《物權(quán)法》同時實施。
此次修改總共有四項。第一項將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的指導(dǎo)部門。“這項修改是把現(xiàn)實中的做法固定化。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會主任秦兵表示，“現(xiàn)實中，大多數(shù)小區(qū)成立業(yè)主大會，一般都是向小區(qū)所在地的街道辦事處提出要求，然后在小區(qū)所在地的區(qū)、縣建委小區(qū)辦進(jìn)行備案。”
為了和《物權(quán)法》中有關(guān)業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)的規(guī)定保持一致，此次修改刪去了原來的《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”的規(guī)定。
“原來的《條例》賦予省一級政府有關(guān)部門有確定業(yè)主首次投票權(quán)的權(quán)力，目前《物權(quán)法》對于業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)的規(guī)定，就是面積加上人數(shù)，沒有第二種確定方法。”秦兵稱。
《物權(quán)法》第七十六條以列舉的形式，規(guī)定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權(quán)法》一致，此次修改的第二項將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項。
此外，《物權(quán)法》第七十六條還規(guī)定了決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這兩種事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
此次修改中的第二項和第三項都保持了和《物權(quán)法》第七十六條完全一致，比如將舊《條例》的有關(guān)規(guī)定修改為“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”；增加了“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”的規(guī)定。
此外，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。
在肯定新《條例》保持和上位法《物權(quán)法》高度一致的同時，秦兵對新《條例》延續(xù)了“面積加人數(shù)”這種決定方式提出了自己的看法。“如果一個小區(qū)的公攤面積，即《物權(quán)法》中規(guī)定的共有部分比較大，就會出現(xiàn)占業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主占有的專有部分，不到建筑物總面積的三分之二，這就不符合法律規(guī)定的面積加人數(shù)的決定方式，就會出現(xiàn)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主都同意的事兒，但按照法律法規(guī)，卻無法決定的尷尬情況。”秦兵說。
另外，第四項修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的權(quán)力。
對此，秦兵表示了自己的擔(dān)憂，“第一項和第四項修改都增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的權(quán)力，但問題也會出現(xiàn)。同時有包括街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、建委小區(qū)辦在內(nèi)的三個部門有這些權(quán)力，這種多頭管理有很多隱患。比如對于某個小區(qū)業(yè)主大會的決定，有兩個部門同意、一個部門不同意，或者一個部門同意、另外兩個部門不同意怎么辦？對于這些問題，期待有關(guān)部門拿出操作性更強的實施辦法或細(xì)則。” (王亦君 ）
