地方政府：總有一些在大考中“舞弊”

　　“令我十分不解的是，地方細則本來應(yīng)該是配套措施，卻個個成了解套方案。”一位來自臺灣的獨立房地產(chǎn)評論人士稱。他所說的“解套方案”指的是近期關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個地方細則的出臺。

　　強征個稅：避重就輕

　　在8月1日實施的強征二手房個稅政策中，地方政府上演了一出鮮活的偷梁換柱。

　　國稅總局關(guān)于強征個人所得稅的108號文件中明確規(guī)定，嚴(yán)格按照稅法征收二手房轉(zhuǎn)讓個稅。只能無法出具房產(chǎn)原值憑證，無法計算“所得”差價時，才由地方稅務(wù)部門根據(jù)實際情況，按房產(chǎn)交易全額的1%至3%收取。

　　就這一項，地方政府展轉(zhuǎn)騰挪出了無限變通空間。據(jù)了解，目前部分近年來房價上升較快的城市雖然在細則中分清了兩種征收標(biāo)準(zhǔn)的前提，但在執(zhí)行中卻相當(dāng)含糊。中原地產(chǎn)人士介紹，8月1日以來，在持續(xù)了兩個星期的觀望后，二手房交易開始恢復(fù)，但在符合交繳個人所得稅條件的交易中，只有一成左右的售出方選擇了按差價20%交繳，其余均為全額的1%或2%。

　　“上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了一次調(diào)整，目前不適用更嚴(yán)厲的措施。”在采訪中，上海的地稅部門工作人員的解釋儼然一位政府房地產(chǎn)政策專家。“我們也有自己的難處，個個核對交易原值基本不可能。地稅部門與房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫并不聯(lián)網(wǎng)。”某地一位地稅部門人士介紹。

　　限外與結(jié)構(gòu)：細則冷凍

　　在這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，住房結(jié)構(gòu)調(diào)控和限制外資炒樓的政策是較早出現(xiàn)的文件，卻在地方細則環(huán)節(jié)遭遇了類似于“冷凍”的處境。中央級文件對若干政策的松口是為了防止“一刀切”帶來的矯枉過正，卻被地方政府應(yīng)用起來，成了有效的變通手段。“不出細則本身就是一個細則，那就是該怎么做還怎么做。”上海樓市境外人士專刊總編蔡為民這樣認(rèn)為。

　　在低調(diào)與本市開發(fā)商、中介商及外資機構(gòu)廣泛接觸后，某大型城市的政府高參給市場的一個提醒是“目前政府的工作重心不在這里。”顯然，這是一個鮮明的信號，短期之內(nèi)，市場執(zhí)行沒有變化。在各大房地產(chǎn)交易中心，工作人員對外籍購房人士的解釋是，“外資購房目前沒有限制。”

　　認(rèn)可勾地：尋租之嫌？

　　據(jù)國土資源部本月開始實行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，“用地預(yù)申請”制度即勾地制被正式認(rèn)可。開發(fā)商對招拍掛出讓地塊可以提前進行用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。招拍掛中，如沒有更多質(zhì)優(yōu)選擇，預(yù)申請人須嚴(yán)格按此價格受讓。

　　正面看，這一政策是為了防止調(diào)控帶來的土地流拍或低價出讓，但一些地方，一些明顯具有較好市場前景的項目也采用勾地的做法，無疑有官商溝通之嫌。

　　土地專家章劍峰曾表示，如果制度不完善，勾地制度很可能會成為一種名正言順的利益尋租，土地部門將難免有從公益部門、宏觀調(diào)控者的角色淪為經(jīng)營個體的危險。而土地調(diào)控的方向本身卻是杜絕私相授受、權(quán)錢交易。

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