關(guān)鍵詞 操作手法

　　據(jù)介紹，目前海外資本的慣用操作模式主要有提供融資、自行開發(fā)、收購物業(yè)、合作發(fā)展等幾種方式。提供融資方式除了涉及到外匯操作上的不便利之外，風(fēng)險性也是顯而易見的，直接針對項目發(fā)放的過橋貸款非常鮮見。目前只有一些小型基金，抱著謀取高利的心態(tài)予以采用，而大型基金為了規(guī)避風(fēng)險，基本上不會使用這種方式。但也有房地產(chǎn)投資銀行以曲線合作的方式，與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行合作。如德國國際房地產(chǎn)投資銀行(Hypo Real Estate Bank International)向萬科提供融資，以附帶有贖回條款的3500萬美元股權(quán)的方式合作。

　　一些較早進入中國房地產(chǎn)投資市場的海外基金，往往會選擇自行開發(fā)建設(shè)的途徑。但在中國房地產(chǎn)投資環(huán)境日趨成熟之后，這種模式的使用率開始明顯減少。“在中國拿毛地進行開發(fā)是風(fēng)險性極大的。”美國華平投資內(nèi)部人士告訴記者。“美國投資方不會觸碰需要動遷的項目。”

　　然而也有例外，自1994年便已進入中國的新加坡凱德置地便是主要代表。這家外資開發(fā)企業(yè)與眾不同的一點是，尤其擅長發(fā)揮資本操作、私募基金等金融工具的優(yōu)勢。繼規(guī)模為6100萬美元、擁有中國5個發(fā)展項目股權(quán)的“凱德中國住宅基金”投資完畢之后，又聯(lián)手花旗集團在2005年建立了第二只投資于中國內(nèi)地的專項私募基金——4億美元規(guī)模的“凱德中國發(fā)展基金”。

　　凱德置地中國控股集團總裁林明彥介紹，自2005年起，凱德置地開始“滲入”二、三線城市。但拿地策略開始實行多元化操作，“除了參與傳統(tǒng)的土地招拍掛之外，收購股權(quán)、公司層面的合作都會有。”他說。凱德置地通過認購麗豐控股(1125.HK)20%股權(quán)、與成都置信實業(yè)集團合作成立合資企業(yè)、收購河南建業(yè)住宅集團30%股權(quán)等一系列運作，相繼進入珠三角、成都市及河南省市場。據(jù)林明彥介紹，中國市場在嘉德集團的投資中所占比例，已從成立之初的5%上升到了近30%。

　　“但并不是所有的投資機構(gòu)都會采用這種方式。不同投資者會有不同的擅長之處，同時根據(jù)投資回報要求來選擇具體方式。”仲量聯(lián)行上海區(qū)董事石澄表示。以有良好發(fā)展前景的項目為切入點，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)實行聯(lián)合開發(fā)，是目前開發(fā)投資中使用較多的方式。“在項目上的合作回報速度會更快一些。”石澄解釋說。

　　持有項目股權(quán)的合作方式，維系時間不需太長，一般3至5年內(nèi)就可以安全退出，這頗為符合基金快進快出的“胃口”。2004年，荷蘭ING與上海復(fù)地集團(2337.HK)合作成立項目公司，共同開發(fā)松江項目。一年之后，復(fù)地出價3081萬元人民幣，向前者收購所持的30%項目公司權(quán)益，使得荷蘭ING凈賺1814.11萬元，投資回報率高達140%。

　　此外，風(fēng)險性更小的收購現(xiàn)成物業(yè)方式已漸成風(fēng)潮。這種方式對于海外資本來說，投資利潤會相對穩(wěn)定且有所保證。以新茂大廈為例，業(yè)內(nèi)人士估算SEB基金接手之后可獲取每年6.1%的投資回報。“核心基金對于風(fēng)險要求不同，因此會采用收購成熟物業(yè)長期收租的形式。”高力國際翁琳如是分析。

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