信貸面臨收縮房地產開發投資仍受鼓勵

　　近期，國家統計局公布的房地產市場前三季度運行情況報告顯示，前三季度，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長了17.7%。全國房地產開發企業房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比1~8月提高1.9個百分點。

　　需要特別說明的是，這兩項數據在今年的前幾個月還非常不樂觀，受全球金融危機和房地產市場不景氣的影響，房地產企業開發投資的意愿特別低落，房地產開發投資一度陷入負增長的境地。

　　直到今年6月份之后，房地產開發投資才重新步入增長通道，盡管在7月曾出現波動。這其中，除了房地產市場的快速復蘇的原因之外，調低固定資產投資項目資本金比例和放寬房地產企業融資限制也是兩個非常重要的原因。

　　今年5月27日，為應對危機、促進投資拉動增長，國務院調整了固定資產投資項目資本金比例。其中，值得房地產界關注的是，房地產項目投資資本金比例由原來的35%調整到保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

　　當時，國信證券分析報告稱，這一調整直接加大了房地產企業自有資金的杠桿效應，降低了房地產企業從銀行融資的門檻，將刺激房地產開發投資的增長。

　　在降低投資門檻的同時，寬松的信貸也讓開發商資金鏈的緊張壓力消弭于無形。據統計，今年前9個月，房地開發商資金增長超過了30%。而資金增加主要原因就是受銀行信貸的支持，今年開發貸款的數量增加了47%。

　　而據央行此前公布的數據，僅今年1~7月，銀行業金融機構房地產貸款就新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2%。其中開發貸款新增4281億元，個人購房貸款新增6409億元。

　　此外，據不完全統計，截至目前，幾家大型商業銀行向萬科、綠地、綠城、SOHO中國、金地、世茂、龍湖等品牌房地產企業發放的銀行授信總額已接近3000億元。

　　同時，除了信貸支持以外，今年以來，隨著IPO重啟、公司債放行，房企其他融資渠道也被放寬。中國指數研究院發布的報告顯示，截至8月初，共有近40家上市房企通過資本市場獲得的融資金額超過千億元。

　　然而，就在房企大肆拿地、房地產開發投資步步增長之時，由于資產價格泡沫化的趨勢，宏觀政策開始出現微調。有業界人士擔心，涉及房地產開發投資以及開發商資金的寬松政策或許會終結。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌預測，在促進房地產開發投資的問題上，政策的傾向依然是鼓勵與支持。例如，下調資本金比例的政策，應該屬于較為長期的產業政策，短期內出現調整的可能性不大。

　　但在信貸政策方面，目前看來，微調已經不可避免。銀行方面人士透露，房地產市場已集聚了風險，近期在信貸審核的尺度把握上將會適度從緊。

　　經濟學家、北京科技大學教授趙曉分析，未來信貸規模的收縮已成定局，明年的貸款肯定不會像今年這么瘋狂。

　　有商業銀行已經明確表示，由于房地產形勢撲朔迷離，銀行在房地產開發貸上會有所控制，對房企的資質要求將比較嚴格。

　　由于今年樓市銷量的猛增和自有資金比例的下調，房地產企業的拿地潮、開發熱再次來臨。但是，對于大多數房企而言，銀行信貸是資金的主要來源。而隨著信貸規模的收緊，專家建議，開發商需要在企業資金運轉上保持高度警惕性，合理安排好開發的規模和進度，不要盲目地搶“地王”。

　　除此之外，專家還建議，房企仍需拓寬融資渠道，力爭融資方式的多樣性，比如開拓信托融資等，以應對未來房地產貸款可能收緊的局面。