中新網(wǎng)12月28日電 據(jù)《北京日報》報道，國際著名的房地產(chǎn)市場權(quán)威分析機構(gòu)仲量聯(lián)行最近發(fā)布北京房地產(chǎn)市場年度分析報告。報告指出，2006年北京樓市大勢保持穩(wěn)定，預計2007年市場將持續(xù)樂觀。
2006年大勢保持穩(wěn)定
受明年強勁需求和眾多新項目投放市場的預期影響，2006年北京的商業(yè)和高檔住宅市場租金水平出乎意料的保持了穩(wěn)定態(tài)勢。另一方面，北京的商業(yè)和住宅的售價與城市的經(jīng)濟增長步調(diào)一致，從今年1月到12月，甲級寫字樓和高檔住宅的售價分別上漲約6%和19%以上。
2006年，鑒于公眾對住房價格負擔的普遍關(guān)注，政府針對住宅領(lǐng)域的投機和投資過熱的現(xiàn)象采取了多項調(diào)控措施。進入2006年下半年，政府出臺了一系列規(guī)定，對購房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，征收高額稅率，旨在平抑居高不下的房價，打擊短期投機行為。此外，相關(guān)法令還要求開發(fā)商每個項目中套型建筑面積在90平方米(或90平方米以下)的住房數(shù)量需占70%。2006年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準備金率，有效地控制銀行貸款的額度。
寫字樓市場需求旺盛。2006年的市場需求非常旺盛，總空置率預計為14%左右，企業(yè)在首都繼續(xù)積極擴張，第四季度空置率同比下降0.5個百分點。本年度凈吸納量預計將超過27萬平方米，這一數(shù)字約占甲級寫字樓新竣工總面積的80%。仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示:“由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應看到更多的吸納量，但同時一些原本預計10月份完工的項目將會延遲到明年3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴張自己的業(yè)務。明年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。”由于一些寫字樓項目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入WTO后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為2006年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。
住宅市場售價升，租金降。2006年北京住宅市場的顯著特點是:高檔住宅項目的售價攀升而租金趨降，而且政府出臺了很多調(diào)控政策。事實上2006年北京住宅市場的形勢，在2005年就已見端倪。去年，北京新建高檔公寓的數(shù)量創(chuàng)下新高，第一批針對投機者的措施出臺，同時北京住房的預售均價增長約20%，短期內(nèi)超過了上海。因此，2006年，很多潛在買家為沒能在2004年底和2005年趕上購置物業(yè)的時機深感惋惜。據(jù)北京市建委的統(tǒng)計，北京住房的預售均價為每平方米7825元，而上海的均價則為每平方米8665元；由于價格增幅放緩而居民收入穩(wěn)步上升，因此，盡管潛在買家仍為錯過時機感到惋惜，但其程度已有所減輕。
2007年市場將持續(xù)樂觀
寫字樓大量投放市場。2007年預計將有大量項目投放市場；2006年第四季度面市的寫字樓面積約為30萬平米，而2007年全年預計將超過100萬平方米。凱安娜稱:“盡管部分項目會延遲竣工時間，但由于入市的寫字樓面積很大，而多數(shù)項目將集中于2007年3月到5月開始吸納新租戶，因此將促使一些新推出的物業(yè)項目采取租戶激勵措施。對于成熟的寫字樓項目，其租金仍將保持現(xiàn)有水平，明年春天后將有所下降。對于計劃進行業(yè)務擴展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應有限而香港的租金高昂，北京在這方面獲得了競爭優(yōu)勢從而受到更多青睞。”由于對貸款和土地使用的政策收緊，到2006年第四季度和2007年全年的投融資活動將有增加。散售寫字樓售價將持續(xù)上升，但其中多數(shù)物業(yè)的租金水平不容樂觀。
住宅價格漲幅放緩。根據(jù)所處位置不同，新建住宅的價格增長幅度將放緩，降至11%到14%不等，多數(shù)地區(qū)的租金將保持平穩(wěn)或略有下調(diào)。凱安娜認為:“由于慣性的原因，2007年上半年住宅價格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。”由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。凱安娜認為:“本地房地方開發(fā)商面臨貸款限制，加上消費者越來越理性和成熟，市場上一些促銷手段將可能增多，如精裝公寓等。”
商鋪收益空間可能減少。受2008年北京奧運會、經(jīng)濟快速發(fā)展和收入增長的帶動，對于零售商和投資者而言，零售業(yè)的總體情況不錯。但隨著市場趨于成熟，投資者在未來幾年的收益空間可能減少。考慮到市場供應情況，租金有望比當前水平有小幅穩(wěn)定的增長。許多高檔購物中心將預租大部分商鋪空間，因此市場空置率受到的影響會比預計的要小。（張瑜)
