1.6元/平方米的物業費，是否物有所值？根據房地局對小區前期物業服務收費標準的審核，公共區域秩序維護服務核定為4級維護服務，而近日，上海康城的小區業主“檢查”小區技防設施和綠化養護服務時發現，物業服務未達到《上海市住宅物業服務分等收費標準》中規定中的4級標準，只能達到2級服務標準。細心的業主對物業收費是否過高產生了質疑。

　　根據規定，公共區域秩序維護服務達到4級標準，要求小區設有監控中心，并且24小時有人值守，對所有監控點實施監控無遺漏。而安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等技術防范設施，缺一不可，并要保證能夠有效使用。

　　“小區在公共區域秩序維護方面只能算得上2級服務標準。”康城小區業主孟先生告訴筆者，小區內并沒有監控中心，在小區建設設計圖上也找不到覆蓋單元進出口24小時的錄像監控點。小區規劃建設的周界報警，至今尚未建成，而由于建造一期住宅時選用具有可視樓宇對講的門禁設備質量低下，無法正常使用。業主們在對小區主要道路出入口檢查時發現，只有部分安裝有監控。

　　此外，公共區域綠化養護服務必須具備花壇、花鏡，且一年中有三次以上的花卉布置，才能達到4級要求。“事實上，小區連花壇都沒有。”孟先生表示。

　　業主大會成立前的物業服務收費，由建設單位擬定收費標準，在確認的收費標準范圍內進行物業管理招標或確定協議價格。其中，公共區域秩序維護服務項目等級則是一條衡量標準，綜合管理服務項目的等級都不得高于這一標準。業主認為，小區公共區域秩序維護服務項目等級只達到2級標準，在物業收費上不能夠按照4級標準收費。同時，相關部門在物業費的核價程序中可能有誤。

　　“房地局對物業服務收費標準的審核只是一項程序。”閔行區房地局物業科相關負責人告訴筆者，按照《分等收費標準》的規定，物業費必須細分成各項進行分等收費。

　　上海康城小區雖然按照要求重新實行分等收費，但物業費一直都維持在1.6元/平方米。而對于等級的核定，只需根據物業公司提供的書面材料進行核對，由于康城屬于在建未完工的小區，因此周界報警等系統仍未跟上，但需在書面材料中有所承諾。

　　由于物價局是根據房地局的審核標準進行定價，業主們希望房地局能夠重新審核，從而降低小區物業費。“物業收費可通過業主大會與物業公司進行協商。”凌云永然律師事務所律師張黔林表示，房地局的審核標準只是說明允許按這一等級標準收費，為物業收費提供備案，物業公司不能越級收費，即僅達到2級標準的不能按4級標準收費。但物業服務合同的簽訂并不需要嚴格按照這一標準。達到4級收費標準的物業服務，業主大會可將小區環境、服務標準等結合起來，與物業公司協商，按照相應服務要求收費。而對于業主提出希望房地局重新審核降低物業服務等級，其意義僅在于為在與物業的談判中增加砝碼。(周夏瑩 鮑悅峰)