“這是目前為止影響最大、對(duì)市場(chǎng)沖擊最有力、最為有效的調(diào)控政策！”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉一連用了三個(gè)“最”字來表達(dá)他的特殊感受。能讓見過不少大場(chǎng)面的他如此激動(dòng)的，正是近日市場(chǎng)盛傳深圳官方有意推行的二手房“準(zhǔn)限價(jià)”政策。
知情人士透露稱，這一政策將規(guī)定，深圳全市范圍內(nèi)的二手房交易辦理銀行按揭時(shí)，評(píng)估價(jià)不得超過已給出的所在區(qū)域同類物業(yè)的某一最高限價(jià)。“政府雖然不干涉具體物業(yè)的交易價(jià)格，但無形中卻加大了購房者，特別是投資者的成本。”深圳香地地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理半求分析說。
深圳房管局一位負(fù)責(zé)人接受記者查詢時(shí)表示，二手房限價(jià)政策正在籌劃當(dāng)中，一切以最終公布文件為準(zhǔn)，具體內(nèi)容尚不能透露。而有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然房管局并沒有下發(fā)相關(guān)文件，實(shí)際上早在4月初，此政策已在市場(chǎng)上逐步推行，并已造成相當(dāng)影響。
張偉認(rèn)為，4月份深圳中原地產(chǎn)二手豪宅成交量大幅下滑，應(yīng)該“歸功于”此項(xiàng)政策。該公司歷來為深圳二手物業(yè)代理市場(chǎng)老大。以華僑城二手豪宅交易市場(chǎng)為例，物業(yè)實(shí)際成交價(jià)為每平方米30000～40000元左右，而政府規(guī)定的按揭最高價(jià)只有每平方米15000元。簡(jiǎn)單算來，原本能買兩套房子的首期款，現(xiàn)在只能買一套房子了。
他表示，經(jīng)中原地產(chǎn)研究部門推算，政府定下的按揭最高價(jià)大約是房產(chǎn)原值上浮20%左右，從政府角度看，這一幅度或許還算合理，但近兩年深圳樓價(jià)飛漲，不少樓盤都翻了一倍多，卻也是眾所周知的事實(shí)。
“該政策直指房?jī)r(jià)‘七寸’，起到了立竿見影的作用，”張偉說，“市場(chǎng)上流動(dòng)性過剩，是房?jī)r(jià)失控上漲的根本原因，以此來控制貨幣流動(dòng)性的效果，甚至遠(yuǎn)比加息來得直接。”
而一般認(rèn)為，政府這樣做的目的，正是為了切斷深圳樓市二級(jí)(一手商品房)與三級(jí)(二手房)市場(chǎng)之間的價(jià)格傳遞紐帶，以便抑制上漲過快的豪宅房?jī)r(jià)。
“近年深圳樓價(jià)上漲已超出理性范圍，往往是一個(gè)地區(qū)推出新樓盤起售價(jià)就比周邊高出很多，同區(qū)二手房馬上以此為標(biāo)準(zhǔn)，以至于二手豪宅標(biāo)價(jià)幾天一漲，甚至一天幾漲的情況屢見不鮮。”世華地產(chǎn)營(yíng)業(yè)部副總經(jīng)理陳立波稱。去年該公司二手代理業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率位列深圳三甲。
陳指出，過去兩三年深圳投資型買家大增，不少就是利用銀行杠桿投資多套樓宇，二手房“準(zhǔn)限價(jià)”政策一出，意味著短期物業(yè)投資成本大增，而市場(chǎng)價(jià)格受限，也意味著投資者轉(zhuǎn)手套利難度增加，繼而導(dǎo)致新樓盤的預(yù)期升值空間大幅削弱。
不過他相信，該政策短期內(nèi)無疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響，但長(zhǎng)期來看利大于弊，因?yàn)檫@有助于穩(wěn)定樓價(jià)，抑制過度投資，使市場(chǎng)更為理性平穩(wěn)。
“事實(shí)上，針對(duì)投資型購房者的政策措施還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。”一位政府內(nèi)部知情人士向記者透露。其中之一，是深圳將會(huì)在五六月間實(shí)行以物業(yè)評(píng)估價(jià)強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅，這是專門為對(duì)付二手買賣市場(chǎng)中普遍存在的“陰陽合同”而設(shè)置的。
所謂“陰陽合同”，是指二手房交易中，向稅務(wù)部門提交的成交報(bào)價(jià)，往往遠(yuǎn)低于雙方實(shí)際成交價(jià)，賣房者以此來減少繳納個(gè)稅。深圳稅收部門曾表示，當(dāng)?shù)匾虼硕倮U的稅款，每年在5億元以上。
一路高歌猛進(jìn)的深圳房?jī)r(jià)，是否會(huì)因此迎來“拐點(diǎn)”？也許今后幾個(gè)月里，局面會(huì)變得較為明朗。(龍飛)
