“國(guó)六條”和九部委十五條細(xì)則，未能阻擋住一些地方房?jī)r(jià)快速上漲的步伐。廣州市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州商品房銷售均價(jià)為6153元／平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。 深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報(bào)告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價(jià)格為每平方米7119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價(jià)格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達(dá)53.57%！
有評(píng)論尖銳地指出：“房?jī)r(jià)迎著‘國(guó)六條’大漲，是對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的公然蔑視和挑戰(zhàn)。”那么，是什么推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲呢？當(dāng)探究其中的原因時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)這個(gè)簡(jiǎn)單問題的答案卻并不簡(jiǎn)單，幾乎每個(gè)利益主體拿出的版本都不一樣。
談到房?jī)r(jià)上漲問題，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素歸結(jié)為六個(gè)，即真實(shí)需求、地價(jià)過高、供求結(jié)構(gòu)性矛盾、建筑材料上漲、開發(fā)企業(yè)的對(duì)策、區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略。而真實(shí)需求因素和地價(jià)上漲因素，更是屢屢被建設(shè)部官員重復(fù)和強(qiáng)調(diào)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中人盡皆知的投機(jī)因素，則避而不談——這當(dāng)然也是建設(shè)部的一貫做法。
由于建設(shè)部、開發(fā)商及有關(guān)專家都多次提到，過高的地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，這引起了國(guó)土資源部的警覺。國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)就地價(jià)與房?jī)r(jià)問題，做了專門的調(diào)研，最后的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，地價(jià)因素只占商品房成本的23%：在上海，土地只占房?jī)r(jià)總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。并且，部分地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)上漲幅度。結(jié)論是：土地成本推動(dòng)只是很小的一部分，將房?jī)r(jià)上漲全歸于土地問題是站不住腳的。
建設(shè)部關(guān)于需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的說法，同樣遭到質(zhì)疑。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報(bào)告指出，導(dǎo)致最近兩年來我國(guó)商品房銷售價(jià)格大幅度提升的主要因素是來自工程造價(jià)之外的其他因素，而需求因素并不是價(jià)格上漲的決定性因素，其依據(jù)是，自1996年以來，中國(guó)住宅與非住宅商品房當(dāng)年實(shí)際銷售面積均低于當(dāng)年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應(yīng)的需求而處于空置狀態(tài)。
那么，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的“來自工程造價(jià)之外的其他因素”會(huì)是什么因素呢？當(dāng)屬房地產(chǎn)開發(fā)中的租、稅、費(fèi)。租、稅、費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別十分明顯。但在實(shí)踐中，租、稅、費(fèi)體系混亂，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍。《人民日?qǐng)?bào)》在一篇報(bào)道中指出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法定的有13種稅，約占建設(shè)成本的9%；而各地的“費(fèi)”大多有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種，約占建設(shè)成本的41%。
調(diào)控房?jī)r(jià)的政策和細(xì)則都已經(jīng)出臺(tái)了，為什么關(guān)于導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的確切因素還是“無頭案”？這實(shí)際上是各個(gè)利益集團(tuán)為了自身利益激烈博弈的結(jié)果——都在盡可能地把房?jī)r(jià)上漲的因素推到與本部門無關(guān)的地方去，這導(dǎo)致相關(guān)調(diào)控政策難以找到問題的真正癥結(jié)，自然也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。一些地方的房?jī)r(jià)在“國(guó)六條”出臺(tái)后，依然逆勢(shì)快速上漲，正是這一現(xiàn)狀的直接反映。
弄清導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因，不僅是一個(gè)學(xué)術(shù)問題，更是一個(gè)事關(guān)政策制定和執(zhí)行的大問題。
(來源：上海證券報(bào) 作者：瓏銘)
