2006年是國內房地產市場宏觀政策出臺最多的一年，可以說，房地產市場的各個方面都有新規(guī)定出臺。
調控力度溫和影響不大
這對國內房地產市場影響如何呢？盡管這些政策給市場帶來了不少不確定性，也讓一些沒有實力的房地產開發(fā)商膽顫心驚，但由于政策力度溫和，調控對國內房地產市場的影響并不大。
首先，從房地產開發(fā)投資來看，1-9月完成投資額1.3萬億元，同比增長24.3%，比上年同期快2.1個百分點，要比2005年的19.8%高出4.5個百分點。而且房地產投資快速增長已經(jīng)從東部沿海及特大城市向內地二線以下的城市轉移，即東部房地產投資增長不減，中西部房地產熱正在上升。
在房地產宏觀調控后，國內房價不僅沒有得到一定程度的遏制，反而出現(xiàn)了房價的全面飆升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且這種房價飆升已經(jīng)開始蔓延到全國，即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。
但從國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%。看上去房價上漲幅度不大，但實際上這只是各地一手房市場的平均價格，這種價格不科學也不規(guī)范并為人詬病。
國內房價快速上漲，或只漲不落，就必然帶來國內房地產開發(fā)投資的快速增長，導致大量資金涌入房地產市場。今年1-8月房地產開發(fā)投資資金16284億元，同比增長幅度達28.1%，資金總額同比增長了3752億元。而今年房地產開發(fā)投資資金來源增長最快的是國內銀行貸款，同比增長51%(2005年同比增長10.9%)，金額同比增長1211億元；利用外資同比增長35.8%(2005年同比增長26.8%)，金額同比增長59億元。從國家統(tǒng)計局的這樣一組數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來國內房地產領域的宏觀調控力度不小，但是進入國內房地產市場的銀行資金不僅沒有減少，反而是增長速度更快。
為什么在房地產宏觀調控這樣密集的情況下仍然有大量的銀行信貸進入房地產市場，而且增速大于2005年的4倍以上呢？這是現(xiàn)行的宏觀調控政策與商業(yè)銀行利益驅動使然。因為當政策要穩(wěn)定房價時，就已經(jīng)給了國內房地產市場隱性擔保。房價只漲不跌不僅使得進入房地產市場的投資者沒有投資風險，也讓從事貸款的銀行不存在信貸風險。這樣必然會導致投資者涌入房地產市場，也使得國內銀行不需要嚴格審查向房地產開發(fā)與投資的貸款，在這種情況下，新一輪房價自然被推高。
明年房地產市場仍是政策市
可以看到，2006年國內過熱的房地產市場投資不僅沒有減弱，增長幅度反而高于去年。國內銀行不僅沒有減少進入房地產的資金，增幅反而比去年高且投入更多。也就是說，房價的飆升、房地產市場發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境不改變，房地產市場的投資過熱將難以得到遏制。
當然，在房地產開發(fā)商看來，2006年宏觀調控影響最大的是有關住房套型面積90平方米以下要占70%以上的技術性硬約束。對于這種硬約束，無論是地方政府還是絕大多數(shù)房地產開發(fā)商都頗有微詞，認為這種“一刀切”的政策是市場經(jīng)濟的一種倒退。但這種政策既有國際慣例，也符合中國的實際情況。因為這種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產品市場分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產品分配的公平性原則。
而這種對住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國內房地產市場的進入門檻，讓國內一些不具備條件的企業(yè)退出這個市場；這也會改變國內居民的住房消費模式、改變房地產開發(fā)企業(yè)生產經(jīng)營模式，并重構國內房地產市場的競爭體系。但要實現(xiàn)這種轉變需要有一個過程。
因此，對于2007年的房地產市場來說，它仍然是一個政策市。這種情況在短期內無法改變。2007年房地產市場的變化就在于政府對房地產市場的了解與判斷，在于政府還會推出什么樣的政策。
如果順著2006年房地產市場政策思路，那么2007年房地產市場會圍繞著改變房地產發(fā)展模式、調整產品結構這個大思路進行，就得生產更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產品。
為了達到這一目標，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府對房地產市場價格的隱性擔保，并讓快速飆升的房價回歸理性；其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府有責任把住房產品的性質完全界定在自住或個人消費上，用嚴格的技術性硬約束將住房的投資性質清除出市場，尤其是嚴格禁止外國投資者進入炒作國內房地產；第三，以市場化方式(如稅收、利率、貨幣補貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產市場將出現(xiàn)根本性轉變，國內房地產市場也將迎來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過，目前最大的困難就是既得特殊利益集團對這種改革與調整的嚴重阻礙。
(來源：中國證券報 作者：易憲容)
