疑點三：110套房主到底一人？兩三人？80多人？

　　業(yè)內(nèi)分析：如果真的是一個人，他不可能撐到現(xiàn)在

　　由于報道此事的記者也因為“承受了很多壓力不再想說這件事情”，加上該篇報道的當(dāng)事人之一21世紀(jì)不動產(chǎn)上海公司總經(jīng)理王皓以及當(dāng)年曾經(jīng)給世貿(mào)濱江花園做住房按揭的銀行等都拒絕接受采訪，這件事情逐漸詭秘起來。那么，上海的姚康達(dá)第二是否存在？110套房主到底是1人還是兩三人還是80多人，記者無法從事實中得到答案。溫州人劉先生、上海人趙先生作為上海最早的“炒房人”，以當(dāng)年的姚康達(dá)案例進(jìn)行分析，認(rèn)為“一人購110套”房子的可能性不是很大，并提出了三條疑點。

　　首先，時間不對：該報道寫的這個人6.5億元的貸款買房110套發(fā)生的時間是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康達(dá)事件是發(fā)生在2003年6月以前，后者當(dāng)時沒有相關(guān)的規(guī)定，而2004年時間段，央行已經(jīng)出臺121號文件，已經(jīng)對第二套住房以上的住房都進(jìn)行了按揭限制，“以前是有漏洞可以鉆，因為相關(guān)方面沒有限制；而2004年后，已經(jīng)有相關(guān)的文件出臺，上海人做事小心精明，不會明著犯規(guī)。”

　　第二，信用體系日趨完善讓騙貸成為不可能：劉先生認(rèn)為，當(dāng)年的姚康達(dá)如果是靠“買進(jìn)房子，然后重新評估，再抵押貸款”的循環(huán)做法，套用信貸資金，這樣的手段在當(dāng)年都很難獲得7000萬元人民幣以上的巨額貸款。何況近年來，個人征信系統(tǒng)趨于完善，6.5億元的大規(guī)模貸款幾乎不再可能。

　　第三，結(jié)果不對：劉先生等人用姚康達(dá)的案例進(jìn)行了分析：姚康達(dá)主要是2002年到2003年6月份以前在工行貸款炒樓。由于每次貸款他都能交足20%或者30%的首付，并且基本上每月都能按時還款，有時一套房子高價賣出后還能一次性還完貸款，因此工行上海外高橋保稅區(qū)支行與姚某一直保持著借貸關(guān)系。按照7141萬元人民幣購買128套住房來計算，姚康達(dá)平均每套房的貸款在55.7萬元。首付以20%計算，他購買的每套房屋均價都在70萬元人民幣左右。 “當(dāng)年，這樣的炒房人一般是先選擇地段再選擇樓盤，而且是一次性購買10套以上，把價格炒高，然后再快速拋出，每套住房在手中停留的時間不會超過半年。”

　　再看“買房人”：110套房子，6.5億元貸款，每套房子平均房貸600萬；首付以20%計算，每套房子的均價在750萬左右。這種房子，在監(jiān)管越來越嚴(yán)的2004年和2005年，即使“這個人”和當(dāng)年的姚康達(dá)一樣，和銀行關(guān)系“再熟”甚至有人擔(dān)保，銀行也絕不會辦理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所說的，21世紀(jì)不動產(chǎn)簽約代銷的“業(yè)主”不是個人，而是客戶，“且這些房子還沒有形成不良資產(chǎn)，如果真的是一個人，他不可能撐到現(xiàn)在！”劉先生肯定地說。

　　劉先生等人認(rèn)為，最有可能的是兩三人或者兩三個人牽頭的一起有組織的職業(yè)“炒房”。

　　疑點四：誰將對此事負(fù)責(zé)？

　　業(yè)內(nèi)人士：上海有關(guān)部門正在調(diào)查

　　劉先生等人的分析引出了另外的話題，那就是銀行評估等工作遭遇到了質(zhì)疑。

　　劉先生等人提出，某媒體的報道中，提及“其中有一套世茂濱江花園位于50~51層的復(fù)式豪宅，當(dāng)時他以2400萬元成交，而某評估公司給這套房產(chǎn)的估值為1.2億元。1.2億元是什么概念呢？如果按八成個貸計算，就相當(dāng)于他從銀行貸到了9600萬元，除去房款，已經(jīng)從銀行套現(xiàn)了7200萬元！”現(xiàn)行的銀行房貸評估程序是一般由銀行指定的評估公司對按揭房屋進(jìn)行評估。“評估這個程序本來是銀行為了控制風(fēng)險而設(shè)，如果2400萬元的房子被評估為1.2億元，那么，銀行不是自己制造風(fēng)險嗎？評估的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？是不是世貿(mào)濱江的品牌給這套房子增值了？”結(jié)合自己曾經(jīng)的“炒房”經(jīng)歷，劉先生感慨。

　　那么，“這個110套房子”到底是1人還是兩三人還是其他80多人？正如劉先生了解的，“上海多家銀行——包括國有的和商業(yè)銀行這些天都被猜測，據(jù)說政府有關(guān)管理部門已經(jīng)開始調(diào)查此事。”

　　如果上海有關(guān)部門已經(jīng)在調(diào)查，相信不久會水落石出。不管怎樣，110套房子的房主在上海房價普跌的今天已經(jīng)“出現(xiàn)不能按時還貸”確是事實。而這僅僅是個開始，今后個人房貸不良率尚有可能進(jìn)一步上升，上海銀行同業(yè)公會秘書長朱德林早在去年就呼吁關(guān)注銀行不良房貸隱患。“不良個人房貸通常會在三四年之后慢慢浮出水面，而從2004年起到現(xiàn)在不過一年多便出現(xiàn)這種情況，說明當(dāng)初放貸時就存在水分。”

　　在北京房價日漸高漲的今天，這類“炒房炒成不良資產(chǎn)”的故事始終會吸引普通購房人和投資投機(jī)者的關(guān)注。

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