多管齊下治理房市

　　“要消除市場失靈和市場局限性對房地產經濟的影響，建立有效的房地產市場經濟機制，應采用漸進的改革模式，不斷改善市場生態環境，這是保證宏觀調控有效性的基礎。”這位銀行高級研究人員指出，當前的房地產市場無法建立起一個自足均衡的系統，因為企業無法通過現行的法律與經濟政策形成明確的預期，導致經濟行為的無效率與短期化。

　　認為當前的宏觀調控僅用市場手段就可以解決的想法，是行不通的。因為市場建設是一個自發的、漫長的過程，不會在短期內起作用。因此，還應采取有效的總供給管理措施，調整需求結構，通過完善公平的法律手段和政府科學管制手段如房價管制、投資準入限制、高稅率抑制房地產企業，補助普通購房者等，來消除市場失靈的問題。

　　此外，政府應加快由主導建設型政府轉向公共服務型政府的轉變，盡快建立住房保障體系，理順中央和地方政府之間的關系，創新政治體制，完善對地方政府和官員的考核體系。

　　“具體到金融政策的調控，我認為應該調整信貸結構，加強房地產金融體系的創新。”他指出，應該對過度集中于房地產業的信貸結構進行調整，加大對其他行業有發展前景的中小企業的融資支持，建立有效的信用體系，優化信貸結構，有效規避房地產金融風險。

　　日前，央行副行長吳曉靈在住房金融體系國際研討會上強調，中國的住房改革經過20多年的探索，初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個體系近幾年開始顯現出不能適應的跡象，需要深化改革加快發展。

　　對此，這位銀行高級研究人員也表示，改革住房金融體系已經勢在必行，積極進行金融創新是其中的重點。

　　“首先是房地產的資產和資本市場的創新。比如產品可以進入資本市場，資本市場則可以進一步加劇與國外的融合。”他指出，其次，應該減少間接融資，增加直接融資，實現融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產開發融資方面的比重等。

　　第三，發展房地產金融的遠期交易市場，用房地產證券化取代預售制度，分散金融風險。

　　第四是房地產金融制度和技術、產品的創新，可以通過引進外資銀行或中外合作的方式創新。

　　“必須強調的是，針對房地產的宏觀調控并非僅靠金融政策的調控就能一蹴而就，需要房地產業各相關政府部門相互溝通、協作，聯手調控。”他指出，去年宏觀調控沒有取得十分理想的效果，部分源于政府部門的配合存在問題。這是日后宏觀調控應該引以為戒的。

　　正常下跌，但不能暴跌

　　“調控的目的是擠出房地產經濟泡沫、控制穩定房價。”姜明認為，北京的房地產市場肯定是存在泡沫的，對于泡沫潛藏的金融風險，銀行比較擔憂。但銀行的處境也十分尷尬：一方面房價高，房屋銷售不理想，如果開發商低價銷售房屋，可能導致資金鏈出問題，銀行會受到牽連；另一方面，如果開發商強撐房價繼續上漲，房地產泡沫不斷膨脹，一旦破滅，銀行將遭受巨大的金融危機。

　　“像上海房價那樣的正常下跌，銀行能夠承受得起，但不愿意看到暴跌。”姜明表示，目前銀行對于住房按揭仍然保持發展的態勢，對于單純的開發貸款則顯得特別謹慎，尤其對于預期會出現資金問題的開發商已經開始更加關注。

　　他告訴記者，北京目前已經有一些開發商的資金鏈趨于緊張，此次加息更加重了開發商的資金壓力。商業銀行應適時關注此類開發商的資金狀況。（謝麗佳）

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