(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
“居者有其屋”的美妙規(guī)劃，在“市場化”口號的沖擊下七零八落。作為全國住房改革的先行者和范本，深圳在經(jīng)歷了這樣的搖擺和輪回后，才回到當(dāng)初的思想原點(diǎn)：一個(gè)完善的住房體系，應(yīng)該是政府與市場各司其職，分工合力
2006年11月初，深圳市住房租賃中心剛完成了一次集中的出租房分配，將40套全成本微利周轉(zhuǎn)房配給了市公安局，滿足了59位急待住房的警員。
他們被拋向市場
在深圳有限的保障性住房中，全成本微利周轉(zhuǎn)房是其中的一支。
深圳市的房改從1988年開始，比全國房改的時(shí)間表早了整整10年。1993年，這個(gè)城市自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國人居榮譽(yù)獎(jiǎng)。
但是十幾年后，黨政機(jī)關(guān)單位的新晉公務(wù)員卻成為這個(gè)城市的一類缺房戶。據(jù)深圳市住宅局前副局長董日臣回憶，自1999年梅嶺一村竣工后，深圳市沒有再劃撥一塊政策性住房的土地。2002年，公務(wù)員系統(tǒng)住房實(shí)行新老劃斷。2003年后新進(jìn)入機(jī)關(guān)的公務(wù)員，不再由政府修建住房解決。深圳市住宅局房改處的官員告訴記者，這個(gè)群體目前在深圳約有6000～7000戶。
而政府提供的租賃住房的另一支——社會(huì)微利周轉(zhuǎn)房(提供給深圳市非公務(wù)員的社會(huì)人員)，房源更為緊張。深圳市住宅開發(fā)修繕租賃中心甚至已經(jīng)不接受租房者的檔案備案了。租賃中心的工作人員告訴記者，如今深圳市內(nèi)為有戶籍的社會(huì)租房者提供的房源，只是梅嶺四村里的一棟小高層，而深圳市低收入戶籍家庭登記在冊的約為7500戶。
7500戶，一棟樓，要想享受到政府住房的好處，幾乎是中彩票的幾率。
在深圳自1988年傳承下來的住房保障體系中，是否擁有戶籍、在機(jī)關(guān)事業(yè)單位還是企業(yè)單位工作，是能否享受政府住房保障的關(guān)鍵條件。而資料顯示，在深圳市居住3個(gè)月以上的非本市戶籍人口已達(dá)到1030萬，約為戶籍人口的5倍。
為解決這一部分人的住房，“市場自發(fā)形成了以舊有公房和農(nóng)民房作為替代物的機(jī)制。它們執(zhí)行了廉租屋的職能，其戶型普遍在50～60平方米以下。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松這樣總結(jié)深圳容納人數(shù)最多的一種居住方式——租賃農(nóng)民房。
漁民村、蔡屋圍、皇崗村、崗廈片區(qū)、布吉的大芬村，都是深圳市著名的“城中村”。如果新來這里闖世界的年輕人，不太介意離窗口不過幾十米的鐵路上火車尖利的汽笛，或者貨車經(jīng)過時(shí)飄出的生豬騷味，還可以忍受僅容一人經(jīng)過的道路上積滿了泥漿無處下腳，700塊左右的租金，便足以租下一套一室一廳的農(nóng)民房，這是他們進(jìn)入這個(gè)寸土寸金的城市的最低門檻。
在特區(qū)外，農(nóng)民房成為建筑主體，沿著城市發(fā)展軸線如深惠路、107國道呈帶狀分布，容納了深圳市70.8%的暫住人口，也就是無戶籍長住深圳人口——農(nóng)民工、手藝人、或者尚未得志的藝術(shù)家。
根據(jù)深圳市2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳市住宅類出租屋面積共計(jì)1.3億平方米，其中農(nóng)民房或其他私人自建住房總量是1.2億平方米，它們是保障“居者有其屋”的最重要手段。
作為全國最早實(shí)行房改，最早提出住房保障方案的城市，深圳目前的居住現(xiàn)狀卻與其他大城市并無二致：由市場提供95%的房源，收入幾乎是惟一的標(biāo)尺，精確地衡量著市民居住的面積、享受的綠化、生活的寧靜程度以及有多少安全感。
但如果時(shí)光倒流17年，1989年出臺(tái)的《深圳市居屋發(fā)展綱要》，已經(jīng)比照香港、新加坡，勾畫出了一套完備的住房保障體系。
“居者有其屋”的理想
1988年，深圳市房改方案出臺(tái)，并在一年后制定了《深圳市居屋發(fā)展綱要》。這是全國第一個(gè)政府修建政策性住房與市場開發(fā)商品住房兩軌并進(jìn)，并劃分各自比例的綱要。
在這個(gè)綱要里，可見一個(gè)完整的住房保障體系：
對黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員，政府修建福利房；
對企業(yè)職工，提供微利房；
有戶籍但不具備購房條件的人員，可以租住政府修建的全成本微利周轉(zhuǎn)房；
而有戶籍無購房條件的企業(yè)員工，政府修建社會(huì)微利周轉(zhuǎn)房供租賃之用；
沒有戶籍的從業(yè)人員，政府則計(jì)劃修建租金稍高于微利周轉(zhuǎn)房的單身公寓；
對有城市戶口但沒有職業(yè)的居民，政府在以福利微利房為主的蓮花二村和益田村，修建了一些30～40平方米的復(fù)式住房，由于空間有3米多高，整個(gè)居住面積拓展為50～60平方米。
兩軌多價(jià)的住房體系已定。《居屋發(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明:此后，建房比例兩頭逐漸減少，微利房逐漸增多。
這就是深圳房改的著名模型——紡錘型。它借鑒了香港和新加坡的經(jīng)驗(yàn)。這兩個(gè)近鄰，是深圳對外開放，實(shí)行拿來主義的兩個(gè)窗口。香港最初的政府建房約占20%～30%，但隨后政府建房比重逐漸增加至60%。新加坡更是政府建房，保障大眾的模范，建屋發(fā)展局目前已經(jīng)承攬了全國90%的建屋任務(wù)。
“也就是說，按房改最初的設(shè)想，政府建房應(yīng)該越來越多。”董日臣說。
但實(shí)際情況卻背道而馳。10年后，說起當(dāng)初的綱要成為一紙空談時(shí)，董日臣猶自喃喃地說：要建政府房總是沒地，開發(fā)商建房就有地。
1988年房改方案的目標(biāo)，是使特區(qū)每個(gè)職工家庭都住上一套單元式住房，保證改革的措施中有一條為：加強(qiáng)房屋管理局的工作。
深圳市負(fù)責(zé)建設(shè)政府房的機(jī)構(gòu)是住宅局，在權(quán)力設(shè)置上該局的權(quán)力設(shè)置和國土資源局平級，并沒有香港居屋委員會(huì)和新加坡建屋發(fā)展局在拿地上的優(yōu)先權(quán)，這為今后在爭取建設(shè)用地時(shí)住宅局每每不敵國土局，埋下了伏筆。
政府房PK商品房
到1993年，到深圳的外地人口漸漸增多，董日臣回憶，當(dāng)時(shí)住宅局提出由政府與地產(chǎn)商共同修建出租房，解決沒有深圳戶口，但長住深圳群體的住房問題。主管城市建設(shè)的副市長說，這個(gè)想法好，今年就建10萬平方米。當(dāng)時(shí)住宅局還為此成立了租賃中心，負(fù)責(zé)修建和管理出租房。
但是這項(xiàng)計(jì)劃過不了拿地這一關(guān)。深圳市國土局最后批出兩塊地，非常偏遠(yuǎn)。一塊是留仙洞，在特區(qū)西邊的分界線上，離整片地最近的建筑物只有一個(gè)看守所；另一塊地全是山坡，根本無法建房。
董日臣看好了香蜜村附近的一塊地，“約有30萬平方米。政府開發(fā)好后閑置了幾年，已經(jīng)長出荒草，修建政策性住房太理想了。”但管土地建設(shè)的副市長答復(fù)說，這么大一塊地，也不能都給住宅局。住宅局最后得到了幾萬平方米，其他被不同的開發(fā)商瓜分。
上世紀(jì)90年代初，深圳百業(yè)待興，而國家投資有限，吸引外來投資和賣地生財(cái)，成為深圳市政府的兩大財(cái)政支柱。
一邊是大庇寒士的安居理想，一邊是城市建設(shè)和地產(chǎn)投資帶來的財(cái)政誘惑。這樣的利益權(quán)衡之下，政府建房的速度大大落后于市場商品房的建設(shè)速度。
1998年，董日臣在退休前幾個(gè)月被免職，市政府也完成了領(lǐng)導(dǎo)交替，房改綱要也在這些個(gè)人命運(yùn)的沉浮中發(fā)生著變化。2000年，房改綱要中一些有利于二次公平的“面積差價(jià)制”被廢除。從此，機(jī)關(guān)公務(wù)員購福利房，只需根據(jù)級別高低享受不同面積的購房標(biāo)準(zhǔn)。消息傳出，曾制定改革方案的骨干心灰意冷，一位前房改小組成員為此放聲大哭。
新一代住宅局面臨的問題依然沒有改變。“我們不缺錢，但是沒地。”房改處一位官員重復(fù)著董日臣的嘆息。
2002年，在取消住房供應(yīng)雙軌制的名義下，國土局宣布，深圳市將不再劃撥政策性住房用地。在“十五”期間，深圳市政策性住房的建房比例和開發(fā)商建房相比，“每年所占比例還不到1/10，甚至有一年，1平方米都沒建。”一位熟悉深圳住宅開發(fā)的人士對記者說。
到2005年底，13年間深圳市只建設(shè)了5.86萬套政策性住房，僅占住宅開發(fā)面積的4.5%。一位曾參與房改的官員對本刊承認(rèn)，政府所建保障性住房數(shù)量之微，“基本沒有研究意義。”
重拾17年前的方案
進(jìn)入2004年，房價(jià)如脫韁野馬，2005年底，深圳房價(jià)收入比達(dá)到了8.73，超過了國際公認(rèn)的4～6倍合理區(qū)間，政府手里卻毫無房源可以調(diào)控。政策性住房的建設(shè)再次被視為一劑靈藥，“實(shí)際上，深圳市重提住房保障，就是將17年前的方案重新拾起。”市住宅局房改處一位官員對記者說。
但以往以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)的住房保障概念將被拋棄。深圳市的“十一五”建設(shè)規(guī)劃里，提出了社會(huì)租賃住房。“這是一個(gè)全新的概念。”這位人士對記者說。
計(jì)劃里，新修建的租賃住房將排除戶籍之別，成為深圳市所有常住人口共享的政府房源。政府計(jì)劃在2006～2010期間，建設(shè)政策性住房14萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房2.6萬套，公共租賃住房11.4萬套，約占這一期間商品房開發(fā)量的1/7。“已經(jīng)是一個(gè)很大的進(jìn)步。按深圳最新的調(diào)查，‘十一五’規(guī)劃的政策性住房，可以解決深圳人口中收入最低那兩成家庭。”房改處一位工作人員說。
可是土地日益緊缺，政府建房不會(huì)遇到當(dāng)年的相同困境？惟一多出的“尚方寶劍”是中央的三令五申，“如果有部門還不履行，我們可以有紅頭文件去找它理論了。”房改處一位官員說。
城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民的居住保障孰重孰輕，一直是決策者要權(quán)衡的問題，但延宕十余年后，很多課需要從頭重補(bǔ)。1992年，住宅局提出履行住房公積金計(jì)劃，企業(yè)按職工工資總額的13%交納住房公積金，但深圳市一直沒有將此計(jì)劃在企業(yè)中鋪開。“領(lǐng)導(dǎo)的理由是：不能給企業(yè)增加負(fù)擔(dān)。”董日臣說。
公積金在深圳若有若無地推行著，董日臣去勞動(dòng)局打聽，一共約有1億資金，但沒有專款專用的獨(dú)立賬戶，也不提供買房信貸支持，“聊勝于無。”一位熟悉深圳住房開發(fā)的人士說。
在新的住房保障計(jì)劃里，房改處特地向深圳市各大龍頭企業(yè)，如招商、華僑城、中興、華為等發(fā)出了問卷調(diào)查，企業(yè)全部同意交納住房公積金。新的住房公積金計(jì)劃也將推行。
惟一不確定的是，這一次是“真刀真槍”，還是又將在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下淪為紙上談兵？
(來源：《中國新聞周刊》；陳曉)
