【策劃人語】

　　這個秋天有些涼。

　　政策急如雨下，開發商們望眼欲穿的樓市“金九銀十”似乎注定要成為“銅九鐵十”。今朝的樓市旺季，“滿城難帶黃金甲”，開發商所謂的“絕地反攻”也很可能只是一場泡影。

　　盡管如此，面臨著巨大政策壓力帶來的生死大考，降價、放量、拉攏需求、異地推盤……手持這以往無所不利的四張牌，開發商們還是試圖破除這一資金鏈的魔咒。

　　《上證·地產投資》這一期的調查，就希望能從開發商這些不遺余力的搏殺里，為購房者找尋到樓市新走向的一些蛛絲馬跡。

　　降價 “半推半就”的救市是幻想

　　有效度：★★★★

　　隨著新一輪調控日緊，已于去年走過一輪“降價潮”的上海樓市再次彌漫著“磨拳擦掌”的降價氣勢。但是，各種形式的降價手段似乎尚未激起購房者多大的入市信心。9月，傳統的售樓旺季正在空蕩的售樓處和清閑的售樓人員手中悄然流逝。

　　降價：仍是局部現象

　　8月底至今，為迎接所謂“金九銀十”，各樓盤的促銷手段紛紛登場。降價，仍然是開發商認為最有力的競爭方式之一。

　　上海樓市中，包括莘莊、新江灣城、北蔡、天山、上南三林、碧云、高行等各大板塊都出現了典型的降價樓盤，個別樓盤已經與周邊平均房價拉開近千元的單價距離，以吸引購房者。

　　例如，莘莊板塊上海康城四期8月均價5500元/平方米左右，較上海康城最高單價紀錄下跌近20%；新江灣城板塊的建德國際公寓最低起價7800元/平方米，而同一板塊的上海夢想、新江灣城1號作品、翡翠東森花園等多個在售樓盤，均價多在9000至13000元/平方米不等；北蔡板塊地杰國際城均價7000元/平方米不到，而該板塊另外兩個樓盤錦繡華城和海上國際花園目前售價為8200-11400元/平方米和12000元/平方米；甚至天山板塊元豐天山花園二期與周邊最大價格差近10000元/平方米……

　　表面上，上海房價下降成果不可謂不喜人。在8月全國70個大中城市房價同比再漲5.5%的背景下，上海成為唯一一個房價指數同比下降的城市，降幅為0.9%。

　　然而，表面繁榮的降價大戰背后，無論是市場人士和多數接受采訪的購房人似乎并沒有因此歡欣鼓舞，樓市成交仍不理想，降價效果仍未顯現。

　　到底是怎樣的不和諧音影響著本應樂觀的購房大勢？仔細看國家統計局8月份房價統計數字，上海8月的新建商品住宅價格指數其實與7月相同，根本沒有下降。而二手房的價格甚至比去年同期上漲了1.4%。

　　“此輪降價遠沒有去年同期的降價潮來的熱烈，購房者對樓市未來抱有更大的降價預期。”21世紀不動產上海區總經理王皓稱。

    三大隱憂令降價盤滯銷

　　與開發商不同，日益成熟的購房者越來越不把單純的降價看作購房的唯一的標準。地遠位偏、變相促銷、品質危機等成為目前降價房滯銷的主要原因。

　　一是降價樓盤多處于外環外。早在今年初，上海多位房地產專家表示，外環外大量的商品房供應將導致房價首先破冰跳水。果不虛傳，在可以找到降價盤的上述區域，多處于上海外環區域。但老百姓有不買外環外樓盤的多種理由，比如交通、購物等不便利性，配套設施的欠缺，簡單的降價仍然難以挽救這些商品房的大量滯銷。

　　二是降價方式不直接。在眾多樓盤的促銷廣告中，實實在在的降價樓盤其實不多，精裝改毛坯、周末特價、送車、抽獎等手段，其實都是開發商半推半就的暗降技巧。對樓市后勢仍抱幻想的開發商，降價的格局和姿態仍顯局限。

　　三是樓盤品質受質疑。造成降價盤滯銷的另一個重要原因,是購房者對降價樓盤風險的考慮。“降價說明開發商資金鏈有問題，這樣的樓盤一旦后續實力不足，爛尾、違約都是有可能的。我們可打不起官司。”購房者王先生表示。另外，不少開發商拿出的降價房多是早期的尾房或者區位、戶型不好的項目。在多種因素導致的降價背后，到底有多少真正“品質好”的降價房可供購房者選擇，這仍是值得思考的一大問題。

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