中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)《中國證券報》報道，樓市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九銀十”的統(tǒng)一“臉譜”，但同樣的表面之下實則暗藏著宏觀調(diào)整下的市場微妙差異：上海、廣州房價走跌，北京、深圳房價繼續(xù)堅挺，房價后期走勢有望改變單一的“上漲曲線”；另一方面，住房結構調(diào)整壓力頗大，如何落實政策保障型住宅將繼續(xù)考驗各地政府的執(zhí)政能力。
“金九銀十”風光不再
從北京、上海、廣州等地的房地產(chǎn)交易情況來看，這幾個熱點城市的“金九銀十”都沒能再現(xiàn)往年的風光。
北京的期房簽約在“金九銀十”比去年同期下降了近兩成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，今年9月的住宅期房網(wǎng)上簽約量為14844套，日均簽約為494套；10月的數(shù)據(jù)為11666套，日均簽約為416套。而去年9月，住宅期房網(wǎng)上簽約量為16644套，日均簽約為554套；10月為14957套，日均簽約為482套。不論從總量還是日均簽約量來看，今年的“金九銀十”均有較大幅度下降，分別下降了16.11%和12.16%。
上海、廣州等地也未能延續(xù)“金九銀十”的往年輝煌。根據(jù)上海房產(chǎn)之窗統(tǒng)計，10月新建普通商品房住宅成交面積約為95萬平方米，大大低于9月的125.02萬平方米。而9月的住宅成交量約為195.24萬平米，盡管比8月增長了10.17%，但與往年40%左右的增幅相比，無疑遜色不少。廣州樓市在9月表現(xiàn)出了反彈跡象，普通商品住宅共成交5920套，約66萬平方米，比8月的5322套有所回升，但仍遠遠低于5月份調(diào)控前的7000多套。
房價后期走勢難捉摸
5月底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。在10月結束的調(diào)研中，建設部等十部委對近半年來的調(diào)控效果基本滿意，認為房價漲幅已得到控制，但也存在部分熱點城市房價上漲過快的問題。業(yè)內(nèi)專家稱，“金九銀十”過后，房價走勢將呈現(xiàn)怎樣的曲線還很難判斷。
“金九銀十”期間，上海、廣州房價的下跌改變了近年來房價圖表中只有上漲曲線的局面。廣州市國土房管局10月公布的分析報告顯示，繼8月房價小幅下跌之后，9月廣州房價繼續(xù)回落，新建商品住房均價創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來最大跌幅紀錄，每平米比上月下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達6%。上海方面，有數(shù)據(jù)顯示，10月份上海內(nèi)環(huán)新建普通商品住宅成交量為11.29萬平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價則每平方米下降了271元。
另一方面，北京、深圳等地的房價繼續(xù)堅挺。國家發(fā)改委昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國70個大中城市新建商品房售價同比上漲6.3%，漲幅比上月回落0.8個百分點。與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：廈門11.4%，深圳10.6%，北京10.3%，福州10%，成都8.9%和廣州8.7%等；下降的城市有3個：上海1.3%，昆明0.7%和丹東0.5%。
中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理助理鄭建陽認為，北京房價短期內(nèi)未呈現(xiàn)下滑趨勢并不代表政策對其沒有影響；而上海、廣州等大城市出現(xiàn)了房價與成交量的雙跌，一方面是調(diào)控的必然，一方面具有一定的傳染性和周期性，考慮到北京的特殊地理位置，有可能出現(xiàn)上漲幅度趨緩，房價逐步保持穩(wěn)定的局面。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，如果地方政府在調(diào)整住房結構、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序等方面有所作為的話，部分熱點城市房價下跌或者房價增幅趨緩的可能性是比較大的。
住房結構調(diào)整是調(diào)控重點
不少專家指出，住房供應結構性矛盾依然突出是目前宏觀調(diào)控的主要難題，下一步應著力于破解住房結構謎局，將“90平米、70%”政策落到實處，并嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房、廉租房的供應政策，完善住房保障制度。
房價偏高的一個主要原因是住房供應結構不合理。不少開發(fā)商為追求高額利潤，紛紛開發(fā)大戶型的高檔住宅，而地方政府為追求更多的土地出讓收入，也積極或不自覺地推動房價上漲，這些因素造成大量的高檔房充斥市場，而大多數(shù)的中低收入者被迫淪為“房奴”或“望房興嘆”。
國家信息中心經(jīng)濟預測部宏觀政策動向課題組認為，此輪新政的一大亮點便是將“調(diào)整住房供應結構”與“穩(wěn)定住房價格”并重，這也是房地產(chǎn)調(diào)控的長期基調(diào)。建設部等十部委在調(diào)研后也提出，下一步調(diào)控的重點是加強住房供應結構調(diào)整。但如何落實“90平米、70%”的政策，如何保證“限戶型、限房價”商品房的開發(fā)，如何完善以經(jīng)濟適用房、廉租房為主體的住房保障制度，仍是擺在調(diào)控者面前的一個謎局。
目前，大部分城市已經(jīng)按中央要求出臺了《住房建設“十一五”規(guī)劃》，基本上都傾向于將“套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%”的規(guī)定定位于總量控制，而不是項目控制。有業(yè)內(nèi)人士認為，這實際上為各地調(diào)控留下了余地。
而限價房除了現(xiàn)身于青島、寧波等少數(shù)幾個城市外，北京、上海等一線城市還難覓蹤影。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平認為，限價房要起到平抑房價的作用，必須要有一定規(guī)模的量，而這個量的實現(xiàn)基本上是不現(xiàn)實的。此外，限價房的相關政策也尚未出臺，其目標銷售群體如何定位、是否允許再上市、價格該如何“限”等都還沒有明確。
一位業(yè)內(nèi)專家指出，調(diào)控政策顯露“威力”至少需要兩三年的時間。到那時，住房結構調(diào)整的謎局是否能夠解決，“這主要取決于地方政府的執(zhí)行力了”。（費楊生）
