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    在樓市迅速上升時期，被認為是房價快速上漲和波動主要誘因的購團房，一度成為眾矢之的。在2005年進一步的宏觀調(diào)控之后，隨著上海房地產(chǎn)市場的逐步降溫，“團購”又成為了購房者與開發(fā)商討價還價的平臺。但在今年上半年上海樓市明顯回暖的情況下，再次出現(xiàn)大批量購買豪宅的購房行為，是否預示著樓市再次過熱？

　　在上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公開顯示的信息中，翠湖天地御苑的順昌路168弄11號樓是去年6月7日開盤的，網(wǎng)上參考單價為46000元/平方米，總套數(shù)61套；12號樓則在去年10月19日開盤，網(wǎng)上參考單價46000元/平方米，總套數(shù)62套；16號樓是在去年11月17日開盤，單價為42000元/平方米，總套數(shù)24套。截至記者發(fā)稿，11號與12號樓各有極少量房源可售，16號樓已告售罄。而據(jù)記者取得的資料，在這批被大規(guī)模購買的房源中，銷售單價全部集中于47900-51700元/平方米的價格區(qū)間內(nèi)，無一落于所公示的銷售單價之下。由此可見，這批房源不可能存在所謂低價買進的問題。

　　記者在查訪上海盧灣區(qū)新天地板塊發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域豪宅云集，投資程度很高。“從目前的二手房市場來看，許多原先新房的買家都是為了出租投資使用，從掛牌數(shù)量來看，投資者的比例也超過了自住者。”熊燕向記者介紹。

　　“在目前供大于求的市場態(tài)勢下，購房團出現(xiàn)在上海豪宅市場，會對市場造成很大的‘刺激’。”上海中瑞市場研究有限公司總經(jīng)理朱鋒表示。一方面，平價出售對于開發(fā)商的快速銷售、回籠資金非常有利；另一方面，對于這些境外購房者來說，未來人民幣升值、物業(yè)升值以及出租回報所帶來的各方面投資利好，無疑是巨大的。

　　但由此引發(fā)的一個疑問是，之前曾被視為境外投資者入市“門檻”的“171號文件”(簡稱“限外令”)，究竟起到了什么作用？

　　于去年7月發(fā)布的“限外令”，曾被業(yè)內(nèi)外認為是規(guī)范外資房地產(chǎn)投資行為的有效限制措施。在“限外令”的規(guī)定中，于境內(nèi)工作、學習時間超過1年的境外人士，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。而在外資購房表現(xiàn)最為活躍的上海，“限外令”發(fā)布之后的去年四季度，豪宅銷量的確急劇下降，并將“冷凍期”保持到了今年二季度。但由于上海的地方細則始終如“霧里看花”，并沒有一個明確的說法，二季度以來，不僅高檔住宅和豪宅樓盤的銷量反彈異常明顯，且市中心的房價也在節(jié)節(jié)上升。業(yè)內(nèi)人士分析，階段性的外資購房“冷凍期”只是出于等待政策市場效應的觀望而已。

　　雖然在記者的詢問過程中，無論是開發(fā)商還是各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，皆眾口一詞地表示，“規(guī)定怎么做，就是怎么操作的”，但實際上，記者從二手房市場中得到的信息并非如此。“對港澳臺地區(qū)人士，只要不是在同一區(qū)域購買了2套住宅，就可以批復。”一位負責靜安區(qū)市場的中介機構負責人告訴記者。而在上海某中心區(qū)域，甚至只要不是一次性購買2套住宅便都可通過，政策落實的混亂性可見一斑。“政策的‘松綁’、地價增值的幅度巨大、加上看好人民幣升值所帶來的匯差利好，境外購房團的蜂擁而至也就不足為奇了。”一位分析人士表示。

　　雖然針對小部分受眾的豪宅物業(yè)對于普通老百姓的影響并不大，但中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認為，如今的房地產(chǎn)市場正在進入二元化結構，市場化商品房與福利性住房將同時并存，而由于高檔住宅具備稀缺性，因此很容易產(chǎn)生價格上調(diào)和爭風購買的現(xiàn)象。但在這種市場性行為之后，千萬不能把控制房價漲幅推延到福利性住房中。因此，高端物業(yè)應該提高“門檻”。(唐文祺)