在經(jīng)過1-3月低潮期的緩沖后，4月的北京市房地產(chǎn)市場迎來了新開盤項目入市高峰。2006土地交易量的大幅上漲，使得一些開發(fā)商手中有了一定量的土地，但由于土地增值稅的開征，增加了開發(fā)商持有土地的成本。另外，國家對銀根的控制、利率的上調、“未封頂樓盤禁貸令”等政策的實施，使開發(fā)商的資金鏈日益緊縮。中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述認為，這些限制將促使開發(fā)盡快完成項目的開發(fā)與銷售，以便盡快回籠資金。但由于房屋建設需要周期，預計2007年年中開始，京城樓市將會迎來供應高峰。
純新盤加速放量
公寓項目首超普通住宅
“4月份預計將有26個純新盤入市，是今年以來放量最多的一個月�！敝写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷市場研究中心負責人告訴記者，這些純新項目主要集中在五環(huán)以外，總量為12個；三環(huán)至四環(huán)內的純新盤數(shù)量最少，只有2個；二環(huán)以內的4個純新盤主要以高檔住宅項目公寓為主，主力戶型設計多以120平米以上的大戶型為主。其中東城區(qū)金寶街2號雅安國際商務公寓擬售均價為16000元／平方米，另外三個項目截至目前為止仍未定價，預計房價不會低于同一環(huán)線區(qū)間新盤的價格。
“我們很看好四、五月的北京市場，雖然整體供應量會有所增加，但由于之前的供應量較少市場需求有所積累，因此，市場消化應該不成問題。”北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部葉嵐表示。
從不同物業(yè)類型占比來看，4月預計上市的純新開盤項目中公寓上市個數(shù)為12個，首次超過普通住宅。公寓項目在各環(huán)線均有分布，中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述認為，這種現(xiàn)象顯示出選擇在郊區(qū)購房的客戶已不僅僅局限于購買一套居所，對于居住品質的要求在逐步提升，為了迎合這種消費需求的改變，開發(fā)商將位于郊區(qū)的地塊也定位于公寓產(chǎn)品。由此可見，公寓項目向郊區(qū)拓展將成為新趨勢。新增普通住宅項目延續(xù)以往的特點，六成以上位于四環(huán)外。
住宅郊區(qū)化更加明顯
房價進一步攀升
從區(qū)域位置上看，朝陽區(qū)仍然擔當新盤供給的主力軍，4月份開盤16個項目，占到總放盤個數(shù)的25%，其次為海淀、豐臺、昌平等區(qū)域。“在4月開盤的項目中，八成以上分布于四環(huán)外區(qū)域，隨著市區(qū)土地資源的稀缺，開發(fā)商更傾向于在四環(huán)內開發(fā)更能體現(xiàn)土地價值的公寓、商業(yè)等項目，造成了普通住宅項目逐步向郊區(qū)延伸。”
在4月開盤的項目中有四分之三位于四環(huán)外區(qū)域，王述認為，隨著京開高速、京昌高速、京通快速等放射狀道路的修建和城市輕軌的開通，以及城市中心地區(qū)房價的高漲，大量遠郊區(qū)的住宅為購房人創(chuàng)造了更多選擇的機會，這一購房趨勢的轉變進而又提高了這些地區(qū)的房價。
王述表示，雖然四環(huán)外有部分新盤售價未定，但從已經(jīng)定價的項目來看，房價并不如人們期許得那樣走低，僅普通住宅項目的均價就已達到8521元／平方米，如五環(huán)以外朝陽區(qū)雙橋南的華美橡樹嶺，產(chǎn)品類型為低密度花園洋房，均價為12000元／平方米；一直以來飽受關注的華潤橡樹灣二期均價預計也將達到11000-12000元／平方米。雖有部分位于平谷區(qū)、房山區(qū)的低價位普通住宅項目開盤，但所占比重較小，已扭轉不了房價上漲的趨勢。
“小戶型”項目已露尖尖角
“90平米占70%”政策的出臺令諸多開發(fā)商不得不對原有規(guī)劃設計進行調整，延緩了小戶型住房的供應時間，但從2007年4月預計新開盤的項目中可以看出，小戶型項目供應比重增加的趨勢已初見端倪。
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，計劃在4月開盤的純新項目中有8個新項目是以小戶型為主，占新開盤項目的38%，再加上老項目后期中以小戶型為主的項目，4月開盤的小戶型項目個數(shù)共計14個，占到了總量的22% 。
對此，王述分析，隨著開發(fā)商觀望態(tài)度的轉變，以及一些小戶型項目的陸續(xù)預售，預計在4月以后小戶型項目在整體市場的占比將不斷上升。這有利于遏制購房人之間對于住房面積盲目攀比造成的過度、超前消費，從而減輕消費者的購房負擔。(王小霞)
