1個電梯轎箱廣告1年800元，一般一個小區都有十幾部電梯，這一年就是上萬塊……隨著物權法在兩會上通過，小區公共區域產權歸屬問題塵埃落定，這些公共區域的經營所得如何分配成為業主關注的熱點。有業內人士指出，如果沖抵物業費，經營得好，“零物業費”是有可能的。

　　公共部位商機多

　　據北京市首旅酒店物業管理有限公司副總封波介紹，公共場所的經營收入主要來自于人防工程臨時停車位，廣告收益、公共部位商業等，比如華遠·盈都大廈把人防工程車位出租給沃爾瑪每年80萬元；電梯、樓體廣告每年進項20萬元左右；在大堂設了一個咖啡吧1個月6000元；再加上一些臨時的展覽、展示，一年100多萬元沒問題。但并不是所有的小區都這么“生財有道”，目前，一般小區的主要公共部位經營收入從幾千元至幾萬元不等，能達到6位數相當不容易。

　　“零物業費”有望實現

　　據市介紹，“業全分配”已在本市華遠的項目上試行。據介紹，2003年，華遠“業權”研究成果經過北京市小區辦的認可，批準在華遠·尚都國際中心、華遠·盈都大廈這兩個寫字樓、商務公寓綜合項目試行。

　　這兩個項目入住前，華遠地產與業主簽署補充協議，明確提出:項目內所有公共設施設備的收益全部屬于業主，“業權”收益在一年后結算分配，用以沖抵下一年度的物業管理費。據了解，2005年兩項目首年入住，兩個項目的廣告經營、場地租賃等“業權”收入達到了115萬元；2006年，業權收益和物業費結余共計437萬元，根據“業權分配”原則，這兩個項目的業主在2007年需要繳納的物業費要比往年減免很多。

　　有過實踐經驗的首旅酒店物業公司的封波說，如果經營管理得當，“業權”經營收入會逐年增加，“物業費為零”完全可以實現。

　　業主公約是“零物業費”關鍵

　　小區公共部位有了收入，沖抵物業費是件好事，但也有業主不同意這么做，認為小區公共區域經營所得應該直接分紅。提出這種觀點的人士是因為擔心物業服務質量下降。“如果把公共區域經營所得直接沖抵物業費，物業公司沒有收費不上來的擔心，服務質量或許更加差。”

　　對于公用部位經營收益分配，在網上爭論得十分激烈。目前，正在網上公示的《業主臨時公約》示范文本規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、物業管理企業的同意，按規定辦理有關手續，所得收益主要用于補充專項維修資金。

　　對于這一規定，北京市華堂律師事務所楊兆全說，這個規定只是示范、引導作用，不是強制執行。一些業內人士表示，目前討論“業權收益”分配的方法還為時尚早。第一，完全通過開發商或物業公司主要來進行物業項目“業權收益”的分配是不現實的，還需要依靠政府有關部門通過法律、法規來引導、推廣。第二，“公共部位的業權界定”分歧還很大，以前業主沒這方面意識不計較，以后有這方面意識了，公共部位能不能有收益單說，可能還會有許多糾紛。但不管如何，隨著10月1日物權法的實施，公共部位業權收益分配問題將成為購房人、開發商和物業管理公司要面對的熱點問題。　　

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　　物權法有關規定

　　《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”規定，屬于業主共有的公共部位有:

　　一，住宅建筑內的人防工程，根據《人民防空法》，規定國家享有規劃權、監管權，比如使用方式不得給建筑物造成損失，不得影響防空使用等，業主享有日常使用權，包括車位使用權或出租受益權，民用過程中的秩序地維護和管理權。

　　二，物業管理用房，業主享有共有權，可以供物業公司使用，使用的面積、是否需要物業公司支付租金，由業主與物業公司協商確定。

　　三，小區綠地、道路，業主享有共有權，道路及小區內空地形成的車位由小區業主共有。

　　四，樓頂、電梯間、走廊、走道、小區院墻等，業主有權決定如何使用，比如是否準許發布廣告等，廣告收益歸業主所有。

　　五，建筑物外墻，小區業主共有。在這些公共部位使用權中，購房合同另有約定除外。(李海霞）