2月初出臺的北京外資限購細則規(guī)定，境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。一個月來，該細則正悄然引起市場新變。日前記者從多個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，受其影響，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區(qū)域外籍購買量從之前的8%下降至2%.據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍介紹，外籍人士在京購房的主力地區(qū)主要集中在京城東北部，該地區(qū)外籍人士購房的比例下滑尤其明顯。

　　相對于上海的限外政策，北京顯然嚴(yán)格了許多。“正由于該政策在制訂和執(zhí)行層面都比較嚴(yán)格，市場才可能會發(fā)生連鎖反應(yīng)。目前，已有開發(fā)商開始調(diào)整此前的銷售策略。”有業(yè)內(nèi)人士分析指出。

　　“住宅市場”

　　影響1　高檔住宅售價可能微降

　　雖然北京已經(jīng)取消了外銷樓的管理規(guī)定，但是有些項目在宣傳和項目規(guī)劃中，仍帶有明顯的針對境外人士銷售的痕跡。包括位于三元橋的鳳凰城、位于朝陽公園附近的瞰都等，此前有多個地產(chǎn)項目到海外進行銷售，將其一部分客群直接鎖定為境外人士。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，限外政策從其出臺的初衷來看，主要是抑制境外投資者的投資性購買，因為之前包括北京、上海、廣州等受海外人士認可的城市中，出現(xiàn)了大量的具有境外背景的投資性購買行為，并在一定程度上助推了房價的上漲。

　　“相對境外購買力來說，目前北京高檔住宅購買成本較低，但升值潛力卻很大。因此好多具有境外背景的人群將在北京購買住宅作為其重要的投資方式。”該業(yè)內(nèi)人士指出，由于大量的高品質(zhì)住宅被具有境外背景的人群所購買，在一定程度上加大了這類產(chǎn)品的市場需求。

　　從之前的境外人士的購買需求來看，其購買的住宅產(chǎn)品主要為高檔住宅產(chǎn)品，且產(chǎn)品集中在麗都、燕莎、朝陽公園和CBD附近的區(qū)域。比如位于朝陽北路的星河灣境外人士購買達到15%，該項目銷售價格目前達到30000元/平米。位于朝陽路的東區(qū)國際境外人士購買達到10%，該項目的售價則在12000元/平米左右。

　　“限外政策對樓市的影響主要體現(xiàn)在對高檔住宅產(chǎn)品上，由于大量境外人士無法實現(xiàn)其投資性的多套購買，在一定程度上，可以緩解高檔住宅的市場供應(yīng)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，在這樣的背景下，高檔住宅因其之前龐大的境外購買人群的銳減，出現(xiàn)供需方面關(guān)系的改變，導(dǎo)致其銷售價格略微下降。

　　影響2　住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或許生變

　　李文杰進一步分析表示，限外細則出臺后另外一個重要的影響是，可能在一定程度上改變目前樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)悉，此前高檔住宅產(chǎn)品因有大量的海外投資者購買，開發(fā)商一般不擔(dān)心其銷售問題，但隨著境外人士多套購買行為被限制后，北京本土對高檔住宅的購買需求一般保持一個穩(wěn)定的狀態(tài)，因此有可能出現(xiàn)高檔住宅不好銷售的情況，開發(fā)商被迫開始開發(fā)適合普通購房者購買的普通住宅產(chǎn)品，因此可以間接實現(xiàn)北京樓市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)的部分調(diào)整。

　　在北京東部高檔住宅中有10%左右的住宅，被境外人士購買，個別項目境外購買者占到30%左右，這些境外購買者主要是以投資為主，而且多數(shù)為多套購買。目前，京城東部已有多個項目醞釀改變銷售策略。“之前我們的主打客群是老外，限外細則出來后，現(xiàn)在已經(jīng)開始考慮其他客群的需求了。”京東一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，改變銷售策略只是第一步，其后視市場變化還有可能調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　影響3　外資不會貿(mào)然介入二手房

　　由于北京限外政策目前只針對新房供應(yīng)，還暫未涉及到二手房市場。因此，有人認為這可能導(dǎo)致部分境外投資者將眼光放到二手房市場。但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于目前北京二手房市場規(guī)范程度較低，境外投資者還不敢貿(mào)然進入二手房市場進行投資。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，限外政策出臺后，對新房的購買進行抑制后，境外房屋投資者則可能轉(zhuǎn)移到二手房市場中來。“因為在北京進行房屋投資的回報是比較高的，不論一手新房，還是二手房，購買后幾年內(nèi)就可能實現(xiàn)升值。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。他認為境外人士會尋找合適的方式繼續(xù)進入北京的住宅投資市場中來。

　　不過從中高檔二手住宅老外購買量下滑的情況來看，境外投資者還不敢貿(mào)然進入二手房市場。目前北京二手房市場主要交易的房源集中在中低價位的住宅產(chǎn)品上，高端地產(chǎn)項目的二級市場交易并不活躍。雖然境外房地產(chǎn)投資者追逐高額的房地產(chǎn)投資回報，但同時他們也是將其投資放在一個風(fēng)險可控的環(huán)境中。

　　“目前北京的二手房市場并不是非常規(guī)范，境外房地產(chǎn)投資者一般比較謹(jǐn)慎，他們不會輕易進入二手房市場。”有業(yè)內(nèi)人士這樣指出。他認為，境外房地產(chǎn)投資者直接進入二手房市場投資的可能性不大。

　　目前稅務(wù)部門已經(jīng)對二手房在5年內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓征收一定的營業(yè)稅，如果再加上二手房交易個人所得稅，必然加大二手房的交易成本。目前北京市場的普遍做法是將二手房交易稅賦轉(zhuǎn)移給購買者。境外投資者一般比較理性，且遵守一定的交易規(guī)則，目前北京市場通用的二手房交易黑白合同，他們一般不會去做。

　　此前業(yè)內(nèi)盛傳，北京甚至有可能對二手房市場也要進行限外。多數(shù)人士認為，境外投資者如同洪水一樣，不進入一手房市場，就直接進入二手房市場，從目前的實際情況分析來看，還暫時沒有這個必要，而認為境外資金進入二手房市場炒房也僅僅是一種擔(dān)心而已，從其實際操作性來看，不是很大。

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